Фото: VvoeVale / iStock / предоставлено Getty Images

Летом 2025 года Сергей Собянин описал логику послевоенной застройки так: «У нас задумывалось, что многие серии домов должны служить 30–40–50 лет, потом придёт коммунизм, и это всё перестроит. Коммунизма нет, дома остались». Эта фраза как нельзя лучше объясняет, почему российские города наполовину (а некоторые и более) до сих пор застроены зданиями, которым отводили считанные десятилетия. И хрущёвские пятиэтажки — лишь самый первый и самый известный пример. По оценке мэра, девяти- и двенадцатиэтажки «ещё хуже». Проблема не ограничивается столицей, за её пределами домов с тем же сроком службы не меньше. На здания, построенные между 1946 и 1995 годом, приходится около 57% площади жилищного фонда России — так считает Институт экономики города. Почти каждый шестнадцатый дом (а это 257 млн кв. м) изношен больше чем на две трети.

Арифметика забвения

Советские нормативы делили здания по степени долговечности. Первая степень — не меньше века, вторая — пятьдесят лет и больше, третья — двадцать пять. Серии пятиэтажек, которые сегодня так активно сносят, проектировали по третьей, самой низкой планке, как переходное жильё. Уже к 1980–1995 годам эти дома отслужили свой срок, и по нормативам их следовало бы разобрать ещё 30 лет назад. Но снести постройки вовремя не получилось, и к началу двухтысячных они всё ещё составляли значительную часть городской застройки.

Татьяна Сердюкова, эксперт в области идентичности и идеологии в архитектуре и дизайне, основатель бюро SERDYUK, видит проблему в расхождении между проектным сроком и фактическим. Дом рассчитывали на четверть века, а стоит он 50 лет и более.

«Архитектура не всегда должна претендовать на вечность. Есть объекты, которым изначально отведён короткий срок жизни — временные павильоны, pop-up-конструкции, сезонные общественные пространства. Одноразовость не обязательно является проблемой, иногда это честный и необходимый сценарий. Проблема начинается там, где временной оказывается архитектура, которая должна была быть долгосрочной, то есть жильё, кварталы, инфраструктура. Объект строится как капитальный, продаётся как качественный, но через 10–15 лет морально и физически устаревает, и это уже архитектурная ошибка.

Хорошее здание не обязано быть вечным, но оно должно соответствовать своему жизненному циклу. Временное делают лёгким, разборным, перерабатываемым, а то, что формирует среду на десятилетия, проектируют с расчётом на старение и смену сценариев использования».

Дешевле снести, чем починить

Проектный срок службы определяет не только момент, когда дом пора разбирать, но и то, сколько денег он потребует за всё «время жизни». Москва с 2015 года реализует программу капитального ремонта на 30 тысяч домов, по данным на конец 2025 года работы прошли примерно в 16 тысячах зданий. Собственники платят за это сами — 29,66 рубля за метр в месяц в столице. В Петербурге, втором по объёму жилищного фонда городе страны, взносы ниже и зависят от наличия лифта — 13–14 рублей за метр. Застройщик отвечает за дом первые пять лет, за инженерию три года, а дальше все расходы ложатся на жильцов. Гарантия покрывает меньше десятой части срока, на который рассчитывали пятиэтажки.

Взносы на капитальный ремонт собирают двумя способами. Собственники могут копить средства на специальном счёте своего дома — тогда деньги расходуются только на него. Либо перечислять их региональному оператору, в «общий котёл», откуда их направляют на ремонт разных домов, в том числе тех, чей износ перешёл критический порог.

Капитальный ремонт имеет смысл только до определённого предела. При износе конструкций 40–50% он обходится в 50–60% стоимости нового строительства, а остаточный срок службы дома остаётся достаточным. Дальше порог переходит в другую зону: затраты на ремонт приближаются к 80–85% стоимости нового строительства, а остаточный срок службы стен падает до 50–55 лет при нормативных 100. Такой дом дешевле снести и построить заново — но только если на месте старого можно возвести больше жилья, чтобы окупить снос.

Как раз по этой причине реновация в Москве требует уплотнения. По оценкам девелоперов, при сносе, чтобы не понести убытки, нужно построить на той же территории жилья в 1,5–3 раза больше сносимого. На месте 25 млн кв. м пятиэтажек планируется возвести 37–75 млн кв. м, а это дополнительно до 3 млн жителей в срединном поясе города и рост нагрузки на всю инфраструктуру.

К расходам на ремонт добавляется экологическая часть. За 2024 год в России образовалось 78,8 млн тонн строительных отходов, в переработку ушло 13,6 млн тонн, или 17,3% от этого объёма, сообщает Росприроднадзор. Производство цемента даёт 7–8% мировых выбросов CO₂, а воплощённый углерод конструкций составляет от 20 до 50% углеродного следа здания. Снос обнуляет всё, что было вложено в материалы и строительство.

«Важно оценивать архитектуру не только через стоимость строительства, но и через стоимость всего жизненного цикла, то есть эксплуатацию, ремонт, модернизацию, перепрофилирование и демонтаж. Иногда временное решение оказывается экологичнее капитального здания, если оно рассчитано на разборку и повторное использование материалов. Снос капитального здания через короткий срок почти всегда означает потерю ресурсов и городского потенциала», поясняет Сердюкова.

Материалы, которые хорошеют

Срок службы здания прописан в нормативах, а сами нормативы отталкиваются от того, сколько служит материал. Некоторые материалы стареют красиво — их поверхность с годами становится только благороднее. Другие не выдерживают и малой части этого срока — их приходится менять. Особенно заметна эта разница при сравнении полной стоимости владения. Медная кровля обходится в 6 000–9 000 руб. за м², срок службы — 120–150 лет. Сталь с полимерным покрытием стоит 500–800 руб. за м², но служит 25–30 лет. За век медную кровлю не меняют ни разу, а стальную придётся перестилать четыре раза. С учётом демонтажа и монтажа каждый раз сталь обходится дороже. Медь к тому же можно сдать в переработку — остаточная стоимость металла достигает 60–80% от цены сырья.

«Достойное старение начинается с материалов. Кирпич, камень, дерево, медь, качественный бетон со временем могут становиться выразительнее, менять оттенок, покрываться патиной, накапливать следы жизни. В этом особая эстетика, не глянцевая новизна, а глубина, возникающая во времени. Дешёвые имитации и случайные фасадные решения стареют плохо, трескаются, выцветают и превращаются в визуальный шум».

Но даже один и тот же материал может как сохранять свои свойства столетиями, так и разрушиться за четверть века в зависимости от того, как его обслуживают. Две башни Владимира Шухова построены из одного металла, но разделяет их разное отношение к уходу. Выксунскую высотой 38,8 метра Шухов спроектировал для Всероссийской выставки в Нижнем Новгороде — это был первый в мире гиперболоидный образец. В 2025 году её металл разобрали на более чем пятьсот элементов, каждый очистили, утраченные фрагменты нарастили лазерной пайкой и собрали заново. В итоге сохранилось 95% исторического металла. Шаболовскую башню возводили с 1919 по 1922 год, и она стала самой крупной реализацией той же гиперболоидной конструкции. Но к 2026 году 80% поверхности конструкции покрылось коррозией. Металл потерял ударную вязкость, треснул, и сварка здесь не поможет. Разница не в качестве стали — обе башни построены из одного материала, а в том, что Выксунскую защищали и ремонтировали, пока металл Шаболовской десятилетиями оставался без должного обслуживания. Коррозия съела его до состояния, когда восстановление невозможно.

Адаптация или смерть

Медленное и благородное старение материала само по себе ещё не гарантирует зданию второй жизни, её даёт конструкция. Даже самый прочный дом может не пережить смену эпохи, если его конструкция не позволяет приспособить пространство под новые задачи. Бывшую штаб-квартиру СЭВ на Новом Арбате, знакомую москвичам как «дом-книжка», к 2024 году признали аварийной. Экспертиза показала, что ремонт обошёлся бы дороже нового строительства. Уникальная форма из двух изогнутых башен сыграла против здания — замена несущих элементов означала бы утрату самого облика, поэтому дом ждёт масштабная реконструкция. Ещё драматичнее сложилась судьба дома-коммуны «Изотерма» на Рождественке. Его построили в 1930 году, признали аварийным в 1997-м, а в 2025-м снесли. Охранного статуса у здания не было, а конструкция не позволяла приспособить пространство под новые функции без полной перестройки. Оба случая показывают, что узнаваемый облик не спасает, если конструкция не оставляет возможности для адаптации.

Но знает история и другие примеры. Смена функции — это высший пилотаж адаптации. Когда здание, построенное для одной цели, вдруг начинает служить совершенно другому, и конструкция это выдерживает без сноса, город получает новую жизнь там, где могла быть только руина. Пожалуй, самый наглядный пример — Варшавский вокзал в Петербурге. Построенный в 1853 году, он перестал принимать поезда в 2001-м, а в 2006-м внутри открылся торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс». В 2022 году здание пережило вторую реконструкцию и превратилось в фуд-молл Vokzal 1853 — самый большой в России и Европе. Конструкция вокзала позволила разместить на трёх этажах около 90 ресторанных концепций, спортивные площадки, сцену на 2500 человек и детский центр. Высокие потолки, широкие пролёты и большие арочные окна — всё это было в проекте изначально, потому что вокзал строился для потоков людей и багажа. Сегодня те же объёмы работают на гастрономию и развлечения.

ГЭС-2 на Болотном острове — пример ещё более радикальный. Электростанцию построили в 1904–1908 годах, и почти столетие она обслуживала городские трамваи, пока в 2006 году её не закрыли навсегда. Позже Ренцо Пьяно превратил здание в Дом культуры, сохранив металлический каркас и заменив только повреждённые элементы. На данный момент это крупнейший в мире проект приспособления промышленного объекта под культурное пространство за последние годы.

Когда конструкция выдерживает смену функции, город не теряет здание и не тратит ресурсы на снос и вывоз тонн мусора. Вместо этого появляется новое пространство — фуд-молл, музей, театр — с историей и характером. Запас прочности, заложенный инженерами прошлого, работает на город сегодня.

Экономика одноразового мира

Современные девелоперы не строят на века, и на то есть причина — платит за всё застройщик, а пользуются потом другие. Хорошие материалы, ремонтопригодные соединения, возможность перестроить дом без сноса — всё это в моменте значительно увеличивает смету, а отдача приходит через десятилетия. Рынок платит за то, что дешевле сегодня, а не за то, что прослужит дольше. Здание из дешёвых материалов ветшает быстрее, а его неадаптивная конструкция не позволяет перестроить пространство без значительных капитальных затрат. Остаётся демонтаж, вывоз мусора и новый объект на том же месте. Город платит дважды — за то, что было, и за то, что построят. Адаптация дешевле сноса, но выгода от неё приходит через поколение, и рынок этого не учитывает.

«Здание становится архитектурным объектом не потому, что оно построено надолго. Оно становится им тогда, когда его срок жизни, материалы, конструкция и сценарии использования находятся в согласии. Иногда архитектура должна жить сто лет, иногда один сезон. Важно, чтобы в обоих случаях она была спроектирована осознанно».

Автор: Татьяна Сердюкова