Денис Радзимовский: Блокчейн поможет рынку недвижимости эволюционировать

Офис компании NOVA расположен на выезде из Санкт-Петербурга, в загородном деловом центре, построенном с применением конструкции фахверк — «дом без границ». И это не случайно. Проект компании тоже не имеет границ — глобальный сервис, который призван решить основные проблемы рынка недвижимости и позволить ему выйти на новый уровень.

Ɔ. Денис, вы признанный эксперт рынка недвижимости. В России вы участвовали в более чем сотне проектов в разных сегментах недвижимости, работали на западном и азиатском рынках. В общей сложности больше десяти лет отдали рынку недвижимости. Почему решили переориентироваться на IT-сегмент?

Решение было не спонтанным. Работая в недвижимости столько времени, реализуя большие проекты, следуя новым технологиям и инновациям, я стал понимать, что рынок недвижимости стоит на месте с точки зрения инструментария. И это не касается строительных технологий или материалов. Здесь как раз ситуация диаметрально противоположная.

Я говорю об отсутствии технологий и инструментов для взаимодействия между участниками рынка в финансовом, юридическом аспектах. Так называемая сервисная составляющая рынка недвижимости находится в кризисе. Это сильно усложняет процессы заключения межнациональных, межрегиональных, транснациональных сделок, а также затягивает их сроки. Учитывая все это, я не увидел для себя перспектив дальнейшей работы непосредственно в сфере недвижимости.

Ɔ. А с чем, по вашему мнению, связано такое положение дел на рынке?

Если рассматривать рынок недвижимости глобально, то сегодня отсутствует единое информационное поле, которое позволяло бы получать объективные и актуальные данные об объектах недвижимости, инфраструктуре, незастроенных территориях по всему миру. На международном рынке нет какого-то одного портала, где показаны возможности для инвестиций, причем удобным образом, чтобы все крупнейшие игроки могли бы проанализировать ситуацию. Это приводит к нерациональному использованию ресурсов: земельных, финансовых, временных, интеллектуальных и т. д.

Плюс к этому не забывайте о постоянной смене «правил игры» на рынке, несовершенстве правовых и экономических механизмов. Во время реализации масштабных проектов вы должны иметь горизонт планирования минимум 15–20 лет. Только тогда можно браться за проекты-миллионники. К сожалению, сегодня можно прогнозировать ситуацию максимум на три-пять лет вперед. Это очень короткий срок для реализации крупных проектов. Очень много факторов, которые могут кардинально изменить планы.

Ɔ. Это привычно слышать от российских бизнесменов, но вы же работали и на международном рынке. В других странах такие же сложности?

С точки зрения горизонта планирования в экономически развитых странах ситуация выглядит лучше, но там другая проблематика. Парадокс в том, что в развитых странах доходность инвестиций в недвижимость составляет 1–2%, тогда как в развивающихся достигает 10–15% и больше. При этом, если представить земной шар, в одном месте мы увидим огромное количество капитала, который ищет варианты для инвестиций в сегмент недвижимости. А в другом — развивающиеся страны, имеющие большое число интересных для инвестиций проектов, но не имеющие возможности привлечь финансовые потоки из-за отсутствия информации и слабо проработанных механизмов взаимодействия с иностранными инвесторами.

Чтобы провести такие проекты сегодня, вы начинаете искать знакомых, в ручном режиме проводить сделки на миллиарды долларов. Знаю это не понаслышке. Мне неоднократно доводилось участвовать в больших госпрограммах и инвестировать в такие страны. Вы собираете информацию про объекты, проводите многократные переговоры. Но на сто подписанных меморандумов и договоров о намерениях только один проект доходит до стадии реализации.

Страдают от этого все. Представьте только, что в мире в XXI веке до сих пор еще сотни деревянных аэропортов. Коммерческий успех на бумаге просто сверхочевиден: если это единственный аэропорт в крупном городе, он априори не может быть неуспешным. Но, к сожалению, реализация таких проектов очень сложна в силу описанных выше причин.

Ɔ. Правильно ли я вас понял, что из-за отсутствия инструментария и правильных механизмов взаимодействия на рынке недвижимости вы решили сами создать такой сервис?

Да, совершенно верно.

Ɔ. Тогда расскажите, пожалуйста, более подробно.

Проект NOVA — это глобальный сервис для мирового рынка недвижимости, построенный на технологии управления распределенным реестром «блокчейн». Сегодня именно эта технология может позволить полностью изменить сферу госрегулирования, сферу финансовых и юридических услуг, поскольку рано или поздно на нее будут перенесены все государственные и частные реестры. К тому же отмечу, что блокчейн позволяет обеспечивать целостность и безопасность информации, решая тем самым проблему недоверия. Именно поэтому в нашем понимании технология блокчейн — это не революция, как говорят многие, а эволюция, нормальное поступательное развитие рынка.

На нашей платформе будет работать ряд приложений. С помощью одного из них, NOVA Terminal, участники рынка будут взаимодействовать между собой с помощью смарт-контрактов. Это позволит оптимизировать количество посредников, договариваться, заключать сделки, не беспокоясь, что кто-то изменит договоренности.

Давайте взглянем на рынок инвестиций Дубая. Там действует так называемый мастер-девелопмент территории, когда создается мастер-план, с помощью которого очень удобно выбирать наиболее предпочтительный вариант развития участка и формировать концепцию развития. Все это позволяет еще на стадии намерений просчитать необходимый объем инвестиций. После принятия решения о вхождении в проект, начиная диалог с государством, вы совместно определяете структуру сделки, выбираете финансового партнера в лице международного банка, который проводит все процедуры расчетов с использованием счетов эскроу. В этом случае нарушить или не выполнить свои обязательства любой из сторон практически невозможно, потому что весь объем денежных средств уже внесен всеми сторонами и банк контролирует этот процесс.

Это очень показательный пример, дающий понимание принципа работы смарт-контрактов, которые позволяют заложить такую «формулу» отношений между сторонами, которая будет точно исполнена. Представьте, насколько это становится важным, когда сторон не две, а десять и когда взаимодействие идет не год, а 15 лет, а стороны добавляются и выходят из отношений по ходу реализации проекта.

Ɔ. Получается, что от сервиса NOVA в первую очередь выигрывают инвесторы?

Не только, выигрывают абсолютно все. Выигрывает государство, привлекая в свою страну инвестиции, за которые сегодня идет достаточно сильная борьба на международной арене, и, помимо этого, прибавьте новые рабочие места, налоги, построенные объекты.

Безусловно, выигрывают инвесторы, которые могут сэкономить миллиарды. Простой пример. Государство говорит: стройте жилье, все инженерные сети мы вам обеспечим. А через месяц приходит новый градоначальник и сообщает: денег нет, сети мы строить не будем. Одновременно появилось еще восемь конкурентов, вам не провели дороги — и все, вы в смету даже близко не попали. Планировали проект с инвестициями на 10 миллиардов, а по факту можете потратить 100.

Выигрывают профессиональные исполнители: консультанты, брокеры, проектировщики, строители. Ведь их основная задача — придание дополнительной ценности активу заказчика и рост его доходов. Когда правила игры меняются на ходу, выполнить эту задачу качественно вообще невозможно.

И конечно, выигрывают конечные пользователи — простые люди, которые заинтересованы в создании современной комфортной среды для жизни, в которую входят и жилье, и коммерческая недвижимость, и инфраструктурные объекты.

Ɔ. Что необходимо, чтобы сервис начал свою работу?

Необходима техническая возможность признания главенствующей записи. Страны должны перевести свои госреестры недвижимости на технологию блокчейн. На данный момент, по нашей информации, около 20 стран практически завершили данную процедуру. Именно в этих государствах сервис NOVA и начнет свою работу в первую очередь.

Ɔ. А все ли страны вообще готовы к переходу на технологию управления распределенным реестром?

Есть элементарная бизнес-логика. Те страны, которые хотят остаться за бортом рынка инвестиций, наверное, этого делать не будут. Нам достаточно даже одной страны, чтобы наш сервис работал, и на примере этой страны мы сможем продемонстрировать преимущества и выгоду, которая возможна в итоге. При этом мы прогнозируем, что к запуску нашего сервиса в 2022 году порядка 50 стран уже полностью переведут госреестры на блокчейн.

Ɔ. А как будет решена проблема отсутствия на рынке единого объективного информационного поля?

Наше второе приложение, NOVA Research, которое мы разрабатываем, будет неким автоматизированным помощником с точки зрения получения информации о рынке. Это приложение будет постоянно собирать информацию из открытых источников и обрабатывать ее с помощью технологий искусственного интеллекта. Вся информация будет систематизироваться, причем будет учитываться такое количество факторов, что ни 200, ни даже 2000 аналитиков не смогли бы так просчитать. Это приложение даст возможность всем участникам рынка быть в едином информационном поле.

Ɔ. Давайте представим: я инвестор и зашел в ваш сервис, увидел, что где-то есть земельные участки такие, проекты возможны такие, заработать могу столько. Так?

В целом да. Вы вообще можете сначала с помощью фильтров смоделировать любую ситуацию. Например, у меня есть миллиард, я хочу вложить эти средства в какой-то из сегментов недвижимости, покажите мне все места, где это возможно. Вы, естественно, можете все перепроверить, запросить всю информацию, меняя и регулируя фильтры.

Ɔ. А какие фильтры будут встроены в приложение?

Среди основных: финансовый фильтр, сегмент недвижимости, локация, горизонты окупаемости и т. д. Плюс несколько дополнительных, о которых инвесторы часто забывают. Например, наш сервис учитывает экологическую составляющую.

Сегодня многие гонятся за масштабом и деньгами, но при этом просто уничтожают ландшафт, оставляя потомкам выжженную землю. Территории, где не рекомендуется жить, застраивают жильем, а там, где идеальная возможность выращивать сельхозкультуры, делают свалки. Но часто инвесторы, активодержатели и чиновники это делают не специально. К сожалению, нередко решения принимаются из-за отсутствия информации и по незнанию.

Ɔ. Создать такой проект без поддержки достаточно сложно. Вы сотрудничаете с кем-то, например, из лидеров рынка недвижимости?

Безусловно, мы постоянно сотрудничаем с лидерами разных отраслей с момента возникновения идеи проекта: это и «большая четверка» консультантов рынка недвижимости, и международные аудиторские компании, и разработчики ПО, и финансовые структуры.

Ɔ. Основная идея и сам продукт понятен. В какой стадии находится его реализация сегодня? Каковы ближайшие планы?

Сегодня мы находимся в преддверии выхода в публичность — анонсирование проекта. Сформирован фундамент проекта — его команда, в которую вошли профессионалы разных отраслей экономики. Для нас это важно, поскольку позволяет посмотреть на продукт под призмой разных точек зрения и разных рынков.

Готова и самая важная часть проекта — разработаны концепция и бизнес-требования к платформе. Это был самый сложный этап. Началась глубокая проработка архитектуры платформы. Здесь важно учесть все нюансы, поскольку, если в архитектуре закрадется ошибка, исправить ее позже будет очень сложно. Полностью готова и бизнес-логика проекта. Все это позволяет нам уже сегодня начинать знакомить с сервисом будущих пользователей. Отмечу, что также выбрана юрисдикция, где будет располагаться головной офис компании.

Ɔ. В заключение хотелось бы узнать, насколько вы готовы к сложностям, с которыми сталкивается любая компания, создавая новый продукт?

Конечно, я понимаю, что любой проект неизбежно сталкивается со сложностями и проблемами. Именно поэтому мы собрали команду профессионалов, подключили к созданию сервиса лидеров рынка, чтобы максимально снизить риски. Я благодарен всем, кто уже поверил в нашу идею, в наш сервис и поддержал нас. Возглавляя проект NOVA, я сделаю все, чтобы его реализовать.

Автор: Георгий Богданов