Как хорошая архитектура помогает девелоперам
В России, да и везде в мире, существуют две реальности, имеющие общую, так сказать, материальную основу, но разные языки обозначения буквально всего. Я говорю об архитектуре и рынке недвижимости.
В контексте первой существуют эстетика, качество городской среды, изящество силуэтов и фасадов, инженерные решения, энергоэффективность и так далее. Вторая оперирует классификацией, связанной с условным социальным статусом покупателя. Эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и совсем уже бесценная элитная недвижимость традиционно отличаются друг от друга утилитарным набором удобств: расположением относительно центра города или других престижных районов, транспортной доступностью, высотой потолков, наличием подземного паркинга, качеством общественных пространств во дворах. Редкий риелтор укажет в объявлении о продаже какие бы то ни было чисто архитектурные достоинства объекта и уж тем более имя автора проекта.
В последнее время для покупателей стала важна так называемая многофункциональность жилого комплекса — наличие на первых этажах магазинов, кафе, детских садов и доступность разного уличного досуга, в первую очередь спортивных площадок. В остальном же есть ощущение, что архитектура для рынка недвижимости — некая блажь и излишество, эфемерная ценность, на которую жалко тратить и так дефицитные ресурсы. «Квадратные метры, и ничего архитектурного» — так можно охарактеризовать отношение к жилым домам в начале XXI века.
Но действительно ли архитектура ничего не значит для рынка недвижимости? Конечно, значит, просто ее роль не очевидна и не обозначена, а потому часто не может быть оценена в полной мере.
Любая эволюция в жилищном строительстве всегда так или иначе связана по меньшей мере с небанальными архитектурными решениями. Скажем, в конце позапрошлого века в Петербурге архитектор Павел Сюзор придумал, как улучшить вид из квартир, и построил курдонёр (двор, окруженный тремя корпусами здания), отделенный от улицы роскошной неоклассической аркой.
На практике технический и функциональный прогресс очень трудно отделить от красоты в ее простом понимании. Дом Страхового общества «Россия» в Москве архитекторов Отто фон Дессина и Николая Проскурина невозможно представить без изящной отделки фасадов и неочевидной структуры объемов, хотя главным конкурентным преимуществом здания и была питьевая вода из собственной артезианской скважины.
В конце концов надо признать, что попытка игроков на рынке недвижимости определять ее качество только утилитарными критериями — лукавство, особенно когда это касается наиболее дорогих квартир. Да, во все времена существовали свои признаки престижности, но не так уж они замысловаты и за последние, скажем, 120 лет менялись не столь радикально, как кажется.
Карта престижных районов со временем значительно трансформировалась, но общие принципы остаются прежними: люди стремятся в центральные или очень ухоженные части города, поближе к воде и зелени. В тихих городах спросом пользуются квартиры с видом на город, в мегаполисах — во дворы и на скверы.
До революции хорошей квартирой считалась просторная, с парадным входом с улицы и окнами на нее же, на втором этаже — или третьем и четвертом, если улица была слишком шумной. Между прочим, лучшие дома начала прошлого века отлично оснащались — лифтами, электричеством, гаражами, даже снегоплавильными машинами во дворах.
В советское время роскошью считалась отдельная квартира с собственными кухней и санузлом. Важным критерием качества недвижимости стала высота потолков, особенно на фоне хрущевок, которые делали низкими, чтобы не ставить в них лифты.
Сегодня, когда стандартный набор удобств вроде интернета есть везде, очень дорогое жилье может похвастаться разве что собственной огороженной территорией, охраной, консьержем и подземной парковкой. Все это в какой-то мере повышает комфорт, но само по себе не может объяснить несопоставимо высоких цен за квадратный метр.
Здесь мы попадаем в ловушку рациональности, созданную в XX столетии, когда всё на свете пытались механизировать и подчинить логике. На самом же деле, утилитарные плюсы недвижимости воспринимаются жильцами скорее как фон. Куда большую роль играет образная и чувственная идентификация себя с местом своего обитания. Внушительный вид домов для номенклатуры в сталинские времена — решение совершенно правильное, психологически точное. Ощущение себя «на особом положении» включает в первую очередь внешний антураж и только во вторую — средства связи и шикарную мебель.
В этом отношении российская постперестроечная идея, будто «элитное» жилье может выглядеть безвкусно или бездарно, — обыкновенная ошибка, а не новая норма. Да, людям важен бесшумный лифт и вид на воду, но еще важнее им чувствовать себя частью чего-то особенного.
Собственно, все эти теоретические рассуждения легко подтвердить просмотром сайтов столичных новостроек. Чем дальше, тем большая их часть строится модными современными архитекторами. Споры о возможном неудобстве жилого комплекса на месте Бадаевских складов, который по проекту швейцарского бюро Herzog & de Meron возводят на 35-метровых пилонах, совершенно бессмысленны. Многие будут готовы, если вдруг и придется, мириться со сравнительным дискомфортом ради того, чтобы чувствовать принадлежность к этому знаковому для Москвы проекту.
Недвижимость только в вульгарном понимании представляет собой набор функций, а на деле из самого слова следует, что речь идет о каком-то определенном месте. И архитектура — единственный инструмент, который позволяет делать его иррационально притягательным. И именно архитектура, незаслуженно забытая риелторами и часто застройщиками, самый сильный из возможных инструментов конкуренции — потому что только она, в конце концов, может дать убедительный ответ на вопрос, чем это здание лучше всех других.
Автор: Мария Элькина