Здания с историей: зачем инвесторы и государство смотрят на руины

Историческое наследие — это не только красиво, вдохновляюще и патриотично, но и доходно. ВВП многих государств во многом основывается на местных достопримечательностях, они становятся основой экономики целых регионов. Удивительно, что Россия — страна с феноменально богатой историей, культурой, самобытной архитектурой и уникальным локальным наследием в каждом из регионов — до сих пор активно не развивала и не продвигала свой культурно-исторический потенциал. Термин «экономика наследия» пришел в Россию буквально в прошлом году, и сейчас о нем говорят не только в бизнес-среде, но и на самом высоком государственном уровне.

В прошлом году президент поручил разработать программу сохранения объектов культурного наследия (ОКН) народов России, рассчитанную на период 2025–2045 годов. Работу начали с восстановления памятников архитектуры — к 2030 году государству с помощью частных инвесторов нужно вернуть к жизни и современному использованию не менее 1 тыс. старинных зданий, имеющих охранный статус и представляющих архитектурную или историческую ценность. Всего 1 тыс. зданий — не очень много для нашей страны, где только по официальным данным насчитывается порядка 160 тыс. объектов наследия — столько зарегистрировано в Едином государственном реестре. Но даже эта цифра для государства представляется большой — в Минкультуры РФ сообщили, что с 2020 по 2024 годы было отреставрировано только 340 объектов культурного наследия.

Считается, что возвращение объектов наследия в экономику создает мультипликативный эффект. Инвесторы восстанавливают здания и получают доход за счет их новой функциональности и роста стоимости исторического объекта недвижимости, вокруг создается новая инфраструктура, рабочие места, растет туристический поток, развивается средний и малый бизнес, увеличиваются налоговые поступления муниципалитетов и регионов. Так, ДОМ.РФ совместно с Центром макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования подсчитали, что по итогам восстановления и вовлечения в оборот тысячи ОКН будет создано более 53 тыс. рабочих мест, а размер дополнительных налогов и страховых взносов может превысить 19 млрд рублей ежегодно.

В России уже есть успешные примеры отдельных городов и регионов, которые благодаря частной инициативе и поддержке местных властей создают в исторических локациях туристические и деловые кластеры. Суздаль, Коломна, Плес, Дербент, Таруса, Териберка и многие другие.

В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре в восстановленных инвесторами исторических локациях размещаются отели и рестораны, выставочные и образовательные пространства, офисы и целые деловые кварталы.

В исторических центрах городов создаются творческие кластеры, где десятки и сотни малых и средних компаний опираются на ресурсы локального наследия и развивают «экономику впечатлений».

Но интересные проекты реализуются не только в городах. Есть примеры возрождения исторических производств в регионах — это винодельни, фермерские хозяйства, этно-хутора и исторические поселения, народные промыслы и локальные бренды, о которых мы рассказываем на медиаплатформе Ru.Локация.

Для конечного владельца ОКН крайне важен вопрос экономической устойчивости. Особенности финансовой модели в экономике наследия в том, что ее невозможно типизировать и масштабировать, каждый случай неповторим, и каждый раз надо придумывать и продумывать, на чем выстроить экономику своего проекта. Если мы говорим не об офисных и торговых пространствах, то это могут быть продукты, промыслы, фестивали, природные феномены, спорт или что-то другое, что привлечет гостей и туристов.

Историческое наследие монетизируется двумя основными способами: за счет стоимости недвижимости или размещения доходного бизнеса, или за счет создания уникальной среды и развития внутреннего туризма. Максимально доходный — второй. Мультипликативный эффект туристической отрасли сравним с капитальным строительством и транспортом — 2–4 р. на каждый вложенный рубль.

Стоимость реставрации, как правило, в два и более раза больше стоимости строительства, но и экономический потенциал у подобных объектов может быть значительно выше. Стоимость исторической недвижимости в центре Коломны или Самары выше, чем у советского жилья в той же локации. Стоимость аренды — на 30 % выше, чем в среднем по рынку. А внутренний туризм может приносить десятки и сотни миллионов бюджетам городов.

Хотя бизнес высоко оценивает потенциал работы с историческими зданиями и объектами наследия, открытым остается вопрос привлечения инвестиций и ограничений, которые накладывает на них охранный статус. По разным оценкам, соотношение ОКН к историческим домам составляет примерно 1:10. Восстановление объекта требует погружения в его историю, изучения окружающей городской среды. Владение исторической недвижимостью накладывает обязательства по сохранению объекта.

Меры поддержки от государства пока недостаточны для масштабной работы частных инвесторов с историческими объектами. Реставрация и возвращение к жизни полуразрушенных зданий требуют многомиллионных вложений и годы кропотливой работы. Нужны подготовленные строительные эксперты и реставраторы, специалисты по интерьерам.

Основные действующие программы — аренда исторического здания за 1 рубль с обязательством его реставрации, кредитование по ставке 17 % на работы по восстановлению и концессионные соглашения — не решают основные проблемы привлечения средств и устранения бюрократических барьеров, связанных с прохождением многочисленных экспертиз и ограничений, связанных с охранным статусом объектов и земель под ними.

Пока государство планирует изменить философию обращения с ОКН, сделав ее осмысленной и прозрачной, готовит новые законы и ревизию реестра объектов наследия по всей стране.

Дальнейшие шаги в этой сфере мы узнаем совсем скоро — предложения ответственных за эту работу Минкультуры, Минфина, Минэкономразвития, АО «ДОМ.РФ» и региональных органов власти должны быть представлены в правительство до 31 марта 2025 года.

В ней будут предусмотрены критерии значимости ОКН, источники финансирования и основные меры господдержки. Ознакомиться с перечнем исторических зданий, которые государство предлагает приобрести или взять в долгосрочную аренду для восстановления и возвращения к современному экономическому использованию, можно на сайте наследие.дом.рф и в муниципалитетах в регионах их нахождения.

Пока работа с наследием не стала массовой. Она остается прерогативой отдельных энтузиастов и социально-ответственного бизнеса, который работает на перспективу. Тем не менее, экономика наследия в России будет развиваться.

В конце концов, это не только перспективный бизнес, но и возможность оставить свой след в истории. По которому нас будут вспоминать не только дети и внуки, но и будущие поколения.