Цифры, которыми характеризуется февральское падение спроса на новостройки, пугают экспертов и застройщиков: СМИ переполнены паническими статьями о стагнации строительного бизнеса. На самом деле, продажи квартир возвращаются к реальным срокам экспозиции жилья в несколько недель: это нормальный срок в отличие от ажиотажного спроса, разбаловавшего продавцов в 2020-2021 гг. Кроме того, нужно учитывать, что 30-40%, на которые по данным СМИ «упал» рынок продаж, приводятся в сравнении с традиционно высокими показателями декабря.
Тем не менее, процесс возвращения цен и объемов продаж в обычное русло сопровождается переформатированием спроса: иные объекты окончательно теряют привлекательность в глазах покупателей, другие же будут только расти в цене.
Что это за изменения:
1. Старые квартиры в некачественных домах стремительно теряют привлекательность. Для покупателя, кроме опасений о юридической чистоте сделок на вторичке и психологического фактора (молодежь хочет жить в новом жилье), значительную роль играют лучшие финансовые условия для покупки новостроек. Если на вторичном рынке банку придется платить 11% годовых, а на первичном — 8%, ясно, что выберет покупатель.
2. Хаотичное ценообразование. Например, в Москве сейчас цены на новостройки в отдаленных районах почти сравнялись с жильем в районах города внутри МКАД.
3. Квартиры уехавших из страны могут стоить на 10‒15% ниже рыночной цены, но не все покупатели готовы приобретать жилье по доверенности.
Но главный фактор, влияющий на рынок недвижимости — это повышенный спрос на хорошее жилье в отличных районах и стремительно падающий спрос на недвижимость в удаленных от центра города районах без должной инфраструктуры и благоустройства.
При том, что ставки по ипотеке пока не обнаруживают тенденции к снижению, структура спроса продолжит меняться и дальше.
Когда цены постоянно растут, спрос на недвижимость во многом обеспечивают инвесторы, для которых квартира — это способ сохранить или увеличить свой капитал. А сейчас, когда рынок, фигурально выражаясь, застыл в ожидании (возможно, новых программ поддержки от государства), инвесторы тоже снизили свою активность.
По некоторым оценкам, в ближайшее время восстановления уровня спроса на жилье в значениях 2020-2021 гг. ожидать не приходится. Но пока отрасль это волнует меньше, чем вероятное увеличение объемов построенного, но нераспроданного жилья.