Илья Шершнев: Эта сделка явно не в интересах покупателя

Землю у компании Батуриной купила структура, близкая к Банку Москвы

Участники дискуссии: Илья Шершнев
+T -
Поделиться:
Подробнее

Как сообщила в четверг газета «Ведомости», стал известен покупатель крупного участка на юго-западе российской столицы, которым ранее владела компания «Интеко», принадлежащая супруге московского мэра Елене Батуриной. Сделка состоялась в августе. Новый владелец не назывался, упоминались «девелоперская структура», а потом «крупный западный инвестор». Однако сумму, которая была уплачена за 58 га земли, вызвала удивление у экспертов. 13 миллиардов рублей (или 220 миллионов за гектар) специалисты назвали «хорошей докризисной ценой». При этом в начале года, по их же оценкам, дисконт на земельные участки сопоставимого качества мог достигать и 50%.

Как выяснила газета, новым владельцем ООО «ТД Раменская», на которое оформлена земля, является зарегистрированное только в марте этого года ЗАО «Премьер эстейт». 98% долей в ней принадлежит ЗАО «Кузнецкий Мост девелопмент». А ее участники рынка связывают с Банком Москвы. Ключевым акционером БМ является правительство города. В руководстве «Кузнецкого моста» отрицают связь с банком, в самом банке эту информацию не комментируют.

Сама «Интеко» рассчитывала построить на этом участке 600 000 кв. метров жилья бизнес-класса. Продажа ставшей обременительной в условиях кризиса земли и пакета ликвидных акций позволила компании досрочно вернуть банкам кредит в 27 миллиардов рублей, сообщают «Ведомости».

Илья Шершнев

   Думаю, такая цена была бы актуальна для июля 2008 года, а для июня 2009-го она завышена процентов на 50-70. Соответственно, эта сделка явно не в интересах покупателя.

Российский рынок недвижимости — это черная дыра. Часть сделок осуществляется по заниженной стоимости (с целью ухода от налогообложения), а другая часть — по завышенной (с целью продажи имущества не до конца осведомленному покупателю и получения при этом отката). Еще какая-то незначительная часть сделок осуществляется в границах рыночной цены.

При этом, когда речь идет об отклонениях в рамках 5-10%, подобные сделки можно считать заключенными по рыночной стоимости. Но таких сделок на рынке не более 20%. Все остальное, как я уже сказал, — черная дыра.

Пару лет назад налоговая инспекция по особо крупным налогоплательщикам выдала мне грамоту за консультации и независимое экспертное мнение по оценке подобных операций. Факторов, влияющих на стоимость, настолько много, что без должной подготовки сказать, насколько адекватна цена, сложно. Поэтому налоговые органы иногда предъявляют неадекватные претензии по подобным сделкам, и требуются специальные разъяснения.Я считаю, что изменить ситуацию можно только нормальным регулированием рынка оценки. Сегодня оценщики — это шайка, обслуживающая коррупционеров. Те, кого просят принять участие в разработке законов или создании саморегулируемых ассоциаций оценщиков, они и есть верхушка пирамиды. Собственники недвижимости и земли, а также государство теряют на этом сотни миллиардов долларов в год.

Изменить ситуацию можно двумя простыми решениями:

1. Ввести уголовную ответственность для оценщика, если доказан его сговор с заказчиком или третьими лицами. Необходимо доработать процессуальную часть по данным операциям.

2. Вместо ряда новообразованных саморегулируемых ассоциаций, к которым нет реального доверия ни со стороны оценщиков, ни со стороны кого бы то ни было другого, необходима организация, исключение из которой за несоответствие профессиональным или этическим требованиям будет равнозначно для оценщика потере работы по специальности — навсегда. Можно было бы, не изобретая велосипеда, присоединиться к британским стандартам оценки RICS (Royal Institute of Chartered Surveyоrs) и быть уверенными в том, что репутация авторитетной международной организации не будет подкошена даже тотальной российской коррупцией.   

Комментировать Всего 1 комментарий

Думаю, такая цена была бы актуальна для июля 2008 года, а для июня 2009-го она завышена процентов на 50-70. Соответственно, эта сделка явно не в интересах покупателя.

Российский рынок недвижимости — это черная дыра. Часть сделок осуществляется по заниженной стоимости (с целью ухода от налогообложения), а другая часть — по завышенной (с целью продажи имущества не до конца осведомленному покупателю и получения при этом отката). Еще какая-то незначительная часть сделок осуществляется в границах рыночной цены.

При этом, когда речь идет об отклонениях в рамках 5-10%, подобные сделки можно считать заключенными по рыночной стоимости. Но таких сделок на рынке не более 20%. Все остальное, как я уже сказал, — черная дыра.

Пару лет назад налоговая инспекция по особо крупным налогоплательщикам выдала мне грамоту за консультации и независимое экспертное мнение по оценке подобных операций. Факторов, влияющих на стоимость, настолько много, что без должной подготовки сказать, насколько адекватна цена, сложно. Поэтому налоговые органы иногда предъявляют неадекватные претензии по подобным сделкам, и требуются специальные разъяснения.Я считаю, что изменить ситуацию можно только нормальным регулированием рынка оценки. Сегодня оценщики — это шайка, обслуживающая коррупционеров. Те, кого просят принять участие в разработке законов или создании саморегулируемых ассоциаций оценщиков, они и есть верхушка пирамиды. Собственники недвижимости и земли, а также государство теряют на этом сотни миллиардов долларов в год.

Изменить ситуацию можно двумя простыми решениями:

1. Ввести уголовную ответственность для оценщика, если доказан его сговор с заказчиком или третьими лицами. Необходимо доработать процессуальную часть по данным операциям.

2. Вместо ряда новообразованных саморегулируемых ассоциаций, к которым нет реального доверия ни со стороны оценщиков, ни со стороны кого бы то ни было другого, необходима организация, исключение из которой за несоответствие профессиональным или этическим требованиям будет равнозначно для оценщика потере работы по специальности — навсегда. Можно было бы, не изобретая велосипеда, присоединиться к британским стандартам оценки RICS (Royal Institute of Chartered Surveyоrs) и быть уверенными в том, что репутация авторитетной международной организации не будет подкошена даже тотальной российской коррупцией.