/ Москва

Константин Апрелев: Банкиры осваивают новые профессии

Банки вынуждены создавать компании для работы с проблемными активами, которые отошли им в качестве залога. Константин Апрелев называет это выбором лучшего варианта из худших

Участники дискуссии: Илья Шершнев
+T -
Поделиться:

По данным Центробанка, уровень просрочки по кредитам юридическим лицам по всему банковскому сектору составляет 6,9%. Пик выплат задолженностей по кредитам, по оценкам аналитиков, приходится на первое полугодие 2009 года. Из-за кризиса кредиты все чаще не возвращают, и банки вынуждены забирать в счет долга активы заемщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, Альфа-банк), которые активно кредитовали строительный бизнес, теперь думают, что делать с перешедшими к ним объектами.

Решение зависит от того, если ли у банка свободные средства, рассказал проекту «Сноб» Константин Апрелев. При прочих равных условиях банк попытается пролонгировать кредит и не взыскивать залога. Иногда не остается ничего иного, как взять недвижимость, так как у заемщиков вообще нет других активов. В таком случае банк заведомо принимает невыгодное решение, понимая, что идет на потери, поясняет Апрелев.

Так, компания MCG и Альфа-банк совместно ищут покупателя на проект «Остров Истра» — малоэтажную застройку в Подмосковье. Через полгода MCG предстоит погасить кредит в размере 167 миллионов долларов, который она взяла прошлым летом для выкупа половины «Острова Истра» у Capital Group. Альфа-банк, в залоге у которого находится проект, хочет заранее найти на него покупателя.

Он уже не впервые пытается реализовать отданные ему в залог активы. С осени 2008 года банк искал покупателя на бизнес-центр «Северное сияние», принадлежавший Kopernik Group Александра Сенаторова, но сделать это не удалось, и залог отошел банку.

Сбербанку достались права на 60 тысяч квадратных метров апартаментов в «Городе столиц» Capital Group, ВТБ — 51% компании «Системы-Галс» и 75% минус одна акция УК «Динамо», занимающейся застройкой 10 гектаров в Петровском парке. МДМ-банк создаст сразу четыре компании, в которых будут аккумулированы залоги по просроченным кредитам, сообщает «Коммерсантъ».

«Размер кредита всегда меньше, чем залоговая стоимость актива, но с учетом того, что цены на [коммерческую] недвижимость в Москве упали на 60%, залоговая величина стала очень близка к рыночной. А если есть еще и задолженность по кредиту, то стоимость недвижимости может быть меньше, чем размер предоставленного займа», — объясняет Константин Апрелев. По его мнению, сейчас продавать коммерческую недвижимость особого смысла нет. Иногда банки вынуждены даже достраивать объект, ведь в замороженном виде он никому не нужен вообще.

«Ситуация будет только усугубляться, — предполагает Апрелев. — Те банки, которые приняли решение о пролонгации кредитов, ведут себя как страусы. Они прячутся от проблемы. Прежде чем давать согласие на пролонгацию, нужно проанализировать реальное состояние заемщика и посмотреть, что можно сделать с активом. Когда срок возврата кредита удлиняется в два раза, то кредитная нагрузка уменьшается, но все равно может оказаться неподъемной для заемщика. В этой ситуации банку бесполезно реструктурировать кредит. Это лишь уход от проблемы».

Комментировать Всего 1 комментарий

Цены на коммерческую недвижимость лишь номинально упали на 60%. Реально, реализовать проект на стадии документов даже с подобным дисконтом сейчас практически невозможно.

Но банки - не последнее звено в цепочке. Банки пока забирают активы, а к осени продолжится "забор" у текущих акционеров самих банков.

Просто мы все много лет играли в "Монополию". Играли друг с другом, раздувая цены на рынке. А настоящего рынка так и не появилось.

Например, американский рынок недвижимости или британский, хоть и был раздут, но фундаментально он был сбалансирован.

На нем ничего не изменилось.

Например, купив недвижимость в Лондоне, в прошлом году в кредит, сейчас Вы не можете ее продать, так как цена существенно упала.

Но при этом упала BBR (Bank of Britain Rate), причем настолько сильно, что обслуживание кредита стало обходиться даже дешевле с учетом падения ставок аренды.

То есть ставки упали, но выплаты по кредитам сократились еще сильнее, и никто не забирает у Вас Вашу недвижимость (за исключением случаев, когда кредит выдавался черт знает кому).

В России все иначе. Рынки капитала, аренды и продажи недвижимости находились в свободном полете, также как и спрос с предложением.

Просто несколько лет этот полет нес их вверх, а сейчас вошел в штопор.