/ Москва

Когда, у кого и почем покупать жилье в кризис

Выяснял Андрей Шмаров у гуру рынка коммерческой недвижимости Сергея Рябокобылко

Участники дискуссии: Иван Охлобыстин
+T -
Поделиться:

Насколько сжался рынок недвижимости за период кризиса?

За первые пять месяцев этого года снижение в строительстве, во вводе новых коммерческих объектов было порядка 20–30% от уровня 2008 года. В то же время спрос и обороты рынка упали в 5 раз.

А цены?

Падение на 40–50% от уровня прошлого года.

Все эти метры, которые построили и ввели и которые остались невостребованными, они что, так и будут стоять?

В Америке есть понятие прозрачного здания: когда ты смотришь на объект снаружи, видишь насквозь все, что происходит за его другой стеной, потому что в нем пусто, нет никакой жизни. Я думаю, такие объекты будут появляться в Москве, в первую очередь в «Сити».

Может ли случиться так, что недвижимость будет сдаваться в аренду за оплату света, налогов, воды и прочей коммуналки, то есть по себестоимости?

Мы уже видим это сейчас. В классе B, в классе C, в классе некачественных площадей мы видим ставки, которые доходят до 150 долларов за метр: фактически это поддержание эксплуатационных расходов на объект. Но качественных объектов в любом сегменте недвижимости Москвы очень мало, и они будут продолжать пользоваться спросом.

Коммерческая, жилая и загородная недвижимость, какой из этих рынков самый живой?

Какую-то жизнь демонстрирует рынок качественных объектов. В любом сегменте. Город менее упал, чем загород: при обвале в Подмосковье в Москве ситуация с жильем все-таки не такая плохая. Больше всего страдает массовая застройка: у людей нет уверенности в завтрашнем дне, поэтому они не совершают серьезных покупок. Что касается офисов, здесь мы видим какое-то возрождение, но очень слабое.

Какой ваш прогноз на осень? Ожидаете оживление к началу делового сезона.

Мы не видим тех очагов спроса, которые могли бы начинать двигать рынок сегодня, ведь недвижимость — это производная от экономики. Вряд ли экономика будет переживать какой-то рост осенью.

Насколько высок риск покупки жилья на ранних стадиях? И на какой стадии это относительно безопасно?

Риск покупки на стадиях проекта и недостроя сейчас как никогда высок, да и в лучшие годы можно по пальцам посчитать объекты, которые сдавались в срок. Спекулянтов и инвесторов в жилье мы теперь уже долго не увидим, а те, кто покупает под себя, будут покупать готовое или почти готовое.

Через какое-то время объекты высокой степени финальности будут раскуплены. Останутся сильно не завершенные, очень рискованные объекты. Как восполнить возникшую яму?

В начале кризиса многие думали, что возникнет пауза, но сейчас такая перспектива кажется мне все менее реальной, потому что, если возрождение спроса будет происходить, оно будет очень плавным — из-за инфляции и неразвитости ипотеки. Средний класс в течение следующих нескольких лет будет испытывать падение уровня жизни, и лишь немногие смогут продолжать зарабатывать достаточно денег.

Сколько примерно стоит сейчас жилье в новостройках бизнес-класса высокой степени готовности? До кризиса цены доходили до абсурда – 15 000 долларов и более за метр.

По моим ощущениям, они упали как минимум в 2 раза. Трудно ожидать, что сегодня будут платить больше, чем 5000–6000 долларов за более или менее нормальный продукт бизнес-класса. Если прийти и поговорить с владельцами, то, скорее всего, купить не будет проблемой. Хотя предпосылок к тому, чтоб покупать сегодня, я, честно говоря, не вижу.

То есть сейчас еще не лучший момент для покупки жилья? Подождать?

Есть все предпосылки считать, что дно еще нами не достигнуто.

Вот как? А я-то думал, что все, уже дно, а не отдают просто из вредности. Не может такое быть?

Да, у нас это может быть, когда для застройщика недвижимость — не основной способ зарабатывания денег, а так бывает в большинстве случаев. Поэтому «из вредности» — это, конечно, большущий фактор для принятия решений по сделкам. Но те, для которых это профильный бизнес, готовы садиться и договариваться.

То есть нужно идти к девелоперам, для которых это главный вид деятельности?

Да, но нужно быть осторожными, потому что большинство из них может оказаться банкротом через короткий промежуток времени. И если еще остаются работы по этому дому, то завершение их в какой-то понятный период времени невозможно спрогнозировать: пока банк войдет в эту структуру, пока поменяет управляющих, пока запустит опять этот процесс... Это может быть шесть месяцев, может быть полтора года.

Насчет банков. Не ожидается ли, что они в массовом порядке осенью выставят на продажу большое количество объектов недвижимости из своих залогов, дабы вернуть хотя бы какие-то деньги?

Мы не ожидаем этого до 2010–2011 гг., потому что сегодня нет предпосылок, чтобы банкам признавать проблему, санировать, переводить в живые деньги, ведь сегодня это будет снижать капитал банков, а к этому мы еще не готовы. Банкам гораздо интересней пролонгировать, всячески пытаться их спасти, чтобы не обвалить рынок.

Эта «смерть в рассрочку» более приемлема для экономики? Не проще ли все-таки этот хвост отрубить не по частям, а единовременно?

Эта дискуссия происходит каждый день в Америке, в Европе, у нас. И пока ответ был такой, что рубить хвост по маленьким кусочкам политически гораздо более приемлемо, чем отрубать целый Chrysler или GM.

В начале разговора вы обусловили подъем рынка недвижимости общеэкономическим подъемом. А может, наоборот, на государственные средства в массовом порядке строить жилье, продавать его, тем самым вытаскивать всю экономику?

Инфраструктура в России настолько отсталая, что любой вложенный в нее доллар произведет гораздо большую мультипликацию, нежели в Штатах или в Европе. В отношении недвижимости сложнее, потому что необходима исполнимость этих проектов. Посмотрите на Сочи, на другие наши массовые стройки: мы пока не наблюдаем здесь видимого эффекта. В этом проблема. У нас очень мало тех, кто может потратить деньги с умом и ответственно, не отправляя большую их часть в свой карман. Вот это то, от чего у нас зависит возможность реализации неокейнсианской модели стимулирования экономики.

Рябокобылко и Шмаров обсудили неокейнсианскую модель и предрекли ей неуспех в России ввиду традиционного русского воровства.

Знаете, сейчас я читаю любопытные заметки Чехова о поездке на Сахалин, на каторгу. Так вот, с тех пор ничего не сдвинулось с мертвой точки, воровство государственных средств еще тогда было главной проблемой в регионах.

 

Комментировать Всего 1 комментарий
Вопрос ни по адресу. Воду льем.

Тот, кто имел раньше возможность купить себе нормальное жилье, того врядли заинтересуют рыночные прогнозы, они и сейчас имеют эту возможность. А нам голодранцам кризис ни указ, мы из него не выходили.