Мартовская пауза

Мартовское увеличение ключевой ставки ЦБ с 9,5% до 20% годовых заметно ударило по строительной отрасли: коммерческие ставки по ипотеке подскочили до 20–25% годовых. Банки остановили прием новых заявок и занялись переформатированием ипотечных продуктов. Крупные банки, имеющие возможность выдавать ипотеку частично за счет собственных средств, смогли предложить зарплатным клиентам ипотеку ниже ключевой ставки, а остальным — с небольшой наценкой, другие кредитные организации добавили минимум 1–2% к ставке ЦБ.

Но для заемщиков и прежние условия ипотеки были трудноваты — зарплаты растут медленнее кредитных ставок. Теперь же переплата и ежемесячный платеж увеличились почти вдвое, то есть ипотека стала непосильной. Повышение ставок почти полностью парализовало рынок ипотечного кредитования в марте.

В том числе и по этой причине ЦБ принял решение досрочно уменьшить ключевую ставку с 20% до 17%, а затем до 14% годовых.

Ближайшие прогнозы

Очевидно, что жизнеспособность ипотеки во многом зависит от политики ЦБ. Шоковое увеличение ставки до 20% было связано с массовым оттоком средств из банков после объявления первых санкций в отношении российских банков. Увеличенная ставка вынудила граждан понести деньги на вклады обратно, ситуация начала выравниваться. Когда экономическая ситуация в стране стала более понятной, ставка снизилась.

С учетом острой необходимости бизнеса в уменьшении ставки по ипотеке и кредитам, ключевая ставка продолжит снижаться. Уже сейчас она опустилась до 14%, к декабрю 2022-го может составить 10–12%. Соответственно, можно ожидать, что объем ипотеки снова начнет расти.

Государство снова поможет

Основной возможностью удерживать спрос на жилье для банков и застройщиков остается льготная ипотека. Но, несмотря на развитие льготных программ, граждане с трудом восприняли скачок процентной ставки с 6–7% до 12% годовых. Сейчас льготная ставка снизилась до 9%, и это лучшее предложение на рынке.

В апреле, впервые за последние годы, банки зафиксировали значительный спад интереса к льготной ипотеке. Для застройщиков эта ситуация становилась критической: планов на введение в эксплуатацию 90 млн. кв. метров жилья в 2022 году никто не отменял. Чтобы не снижать темпы строительства, регулятор отрасли сейчас проводит работу по синхронизации планов жилищного строительства с планами по развитию инфраструктуры, а также по вовлечению в оборот неэффективно используемых территорий. Обсуждаются и другие инструменты для повышения интереса граждан к покупке жилья, например распространение льготной ипотеки на вторичный сегмент рынка.

Так или иначе, делать оптимистичные прогнозы пока рано. Вероятно, на рынке появятся новые модели финансирования, выгодные и застройщикам, и покупателям. Например, уже сейчас некоторые банки предлагают скидку на проектное финансирование застройщика на срок депонирования средств на счете эскроу (в среднем 2–2,5 года). Возможны и варианты субсидирования процентной ставки. Какая из этих моделей окажется наиболее жизнеспособной, покажут результаты по объему выданной ипотеки за 3–4-й кварталы 2022 года. 

Автор — председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России