Греция: инструкция по применению. Как купить городскую квартиру
После кризиса далекого уже 2008 года Греция стала одним из самых лучших мест в Европе для покупки недвижимости. Цены упали буквально вдвое, причем в ряде локаций — без малейших намеков на какой-либо рост в ближайшей перспективе. Конечно, по прошествии десятилетия можно говорить о восстановлении (но лишь о восстановлении!) рынка на побережье, а также в «столицах» — Афинах и Салониках, но ситуация в глубинке еще далека от той, что была в Греции в «тучные годы» начала века. И этим стоит воспользоваться тем, кто хочет жить в этой, вне всякого сомнения, прекрасной стране.
Итак. Сначала решите для себя, где бы вам хотелось жить. Если вы неисправимый горожанин, то выбирайте между столицами. Афины — настоящий южный мегаполис, со всеми сопутствующими плюсами и минусами. Среди плюсов: неплохая транспортная инфраструктура, включая метро, насыщенная культурная жизнь (концерты, театры, выставки и т. п.), близость к морю, причем до пляжей можно доехать буквально на троллейбусе. Очень удачное расположение города — в центре страны — позволяет с наименьшими затратами сил, времени и денег добраться до любого ее уголка. В отличие от Салоник, здесь в целом теплее, что минимизирует затраты на отопление зимой. Летом, правда, здесь бывает очень жарко, но если выбрать жилье в зеленом районе, то теплового удара можно избежать.
Из минусов я бы выделил отвратительную работу местного муниципалитета, благодаря которому некоторые уголки столицы (и даже в центре) выглядят как после Мамаева нашествия. Некоторым может не понравиться засилье мигрантов в отдельных районах, хотя многие мои знакомые греки считают, что уживаться с пришельцами не только можно, но и нужно, ради взаимного обогащения культур. Салоники — это молодежный город, в одном только Университете Аристотеля учатся 70 тысяч студентов. Здесь масса мест для молодежных тусовок, и про этот город точно можно сказать, что он never sleeps (но это, скорее, касается центра). Помимо прочего это означает, что при желании вы всегда сможете сдать свою квартиру на длительный срок, хотя цены по сравнению с московскими смешные (примерно 200–250 евро за студию в месяц). Зато Салоники полностью газифицированы, что снимает массу вопросов об отоплении и его стоимости в зимнее время. Метро в городе строят последние лет пятнадцать, но открыть первую ветку никак не могут: работы все время тормозятся археологическими находками. Помимо двух столиц в Греции есть много маленьких городков, где можно жить всем, кто устал от суеты мегаполисов: стандарты качества жизни по всей стране примерно одинаковы.
Как и в случае с покупкой домика на море, о чем я уже писал в предыдущей статье, начните знакомство с квартирой своей мечты на сайте spitogatos.gr, главном греческом агрегаторе предложений по недвижимости. На что здесь следует обратить внимание? Первое и главное: площадь жилья в Греции высчитывается по периметру внешних стен, а не по внутренним, как в России. Плюс к ней прибавляется доля собственника в общих пространствах (коридоры, лифты, лестницы и т. п.). Поэтому, когда вы читаете в предложении, что площадь квартиры составляет, предположим, 120 квадратных метров, то на самом деле это не более 100 метров. Зато террасы в площадь не входят, и нередки случаи, когда к квартире в 50 метров прилагается пара балконов еще такой же общей площади. И уверяю, именно на этих балконах вы будете проводить значительную часть своего дня.
Обратите пристальное внимание на сам дом и планировку потенциального жилья. Дело в том, что Греция находится в сейсмически неустойчивой зоне. Современные методы постройки зданий в подобных местах стали применяться здесь лишь 90-х годах ХХ века. Это абсолютно не значит, что при малейших толчках построенный за 5 лет до этого дом развалится, конечно же нет! Но безопасности ради лучше, чтобы он все же не выглядел как узкий пенал, устремленный в небо. По тем же самым причинам в домах гораздо больше несущих стен, чем у нас. И поэтому перепланировки здесь де-факто запрещены (теоретически, конечно, возможны, но на практике ни один муниципалитет вам их просто не разрешит). Поэтому жить придется именно в таких комнатах, какие вы увидите в самый первый раз на странице сайта.
Смотрите внимательно, греки не заморачиваются красивыми постановочными фото: в России трудно себе представить, чтобы на сайте риелторского агентства появилась фотография кухни с немытой посудой в раковине. Или гостиной, в которой стоит сушилка с развешанным на ней нижним бельем. В Греции такое сплошь и рядом. И еще готовьтесь к тому, что понравившаяся вам квартира продана 3 года назад. Местные агентства, а тем более граждане не имеют привычки удалять такие объявления из общего доступа.
Теперь о стоимости. Цены вас приятно удивят. Даже в «столицах» можно найти небольшую студию (20–25 квадратов плюс большой балкон) тысяч за 10–15 евро. Средняя стоимость метра не на побережье обычно начинается от 500 евро, так что достойную 50–60-метровую квартиру можно приобрести от 30 тысяч. Все зависит от района, соседей, года постройки, этажа. Как правило, на первом этаже квартир нет, эти пространства заняты магазинчиками, кафе или офисами. Но есть исключения, и квартиры на первом этаже продаются дешевле. Гораздо больше квартир на последнем этаже (здесь их называют ретире, на французский манер, с ударением на последнем слоге). Они тоже не считаются особенно престижными, поскольку из-за отсутствия чердаков в местных домах там холоднее зимой и жарче летом. Зато такую квартиру можно купить на четверть дешевле соседней снизу. А вот угловые квартиры ценятся больше других, ведь там в жару легко устроить спасительный сквозняк.
Для повышения цены жилья греческие риелторы часто делают следующее: покупают квартиру, скажем, за 30 тысяч евро, делают в ней «шикарный», на их взгляд ремонт (а-ля «выбор новых русских» в 90-х — начале нулевых) еще тысяч за 15–20, а затем продают за 70–80 тысяч. На это тоже следует обращать внимание. Как и на просьбу риелторов или владельцев снизить цену в договоре для минимизации налогообложения. В принципе, ничего опасного в этом нет: ни продавцы, ни адвокаты, сопровождающие сделку, не имеют целью вас надуть. И возможно, вам это даже будет выгодно: ведь если речь идет о первичном рынке, вам придется заплатить налог государству в размере 24% от официальной стоимости покупки (в отличие от 3,09% за переход права собственности к вам, если дело касается «вторички»). Да и ежегодный налог на недвижимость будет ниже (пока он, впрочем, и так не очень высок для любых квартир и домов стоимостью до 250 тысяч евро, далее вступает в силу «налог на роскошь»). Однако в таком случае вы серьезно снизите свой шанс получить вид на жительство за инвестиции: порог стоимости жилья для так называемой «золотой визы» начинается от 250 тысяч евро по совокупности трех объектов недвижимости (подробнее о процессе получения ВНЖ в Греции я напишу в своей следующей статье).
Пару слов о процедуре сделки. Я уже писал о том, что сделку в Греции оформляет нотариус, после чего ее нужно зарегистрировать в местных органах власти. Если это ваша первая недвижимость в стране, то следует поставить ее на учет в налоговых органах в месячный срок, а для этого вам придется получить ИНН (по-местному АФМ). Без ИНН в этой стране невозможно сделать ничего: от установки интернета в квартире до доставки мебели из ИКЕА. Поскольку бюрократия здесь значительно хуже отечественной, особенно с точки зрения скорости любых телодвижений по вашим делам, лучше поручить оформление ИНН адвокату. Как и открытие счета в банке. Самому это сделать без вида на жительство практически нереально. При этом с 2019 года лучше всего оплачивать покупку недвижимости именно с греческого, а не иностранного счета, это является обязательным условием для получения «золотой визы». Учтите только, что при переводе средств на покупку квартиры из России в Грецию греческий банк обязательно поинтересуется, откуда у вас эти деньги. И рассказу о «бабушкином наследстве», скорее всего, не поверит.