Ждать ли собственникам и инвесторам кризиса на рынке недвижимости

Локальные пузыри. Где они обитают и что с ними делать

В прошлом году рынок недвижимости в среднем по России вырос на 15%, а в этом году в столице зафиксирован рост еще как минимум на 10%. Эта тенденция не замедляется, а осенью, по нашим данным, ожидаются максимально высокие показатели.

И это не предел. Проанализировав рынок недвижимости в Москве, Казани, Санкт-Петербурге и других крупных городах, мы выяснили, что есть районы, где цены выросли еще больше. Там можно увидеть не 15% роста, а все 30%. Причина в том, что в таких районах 40% рынка представлены новостройками, и в момент повышенного спроса девелоперы, по данным нашего ИИ, не раскрыли полный объем предложения, создав видимость дефицита. Это позволило им повысить и удерживать цены в районе на более высоком уровне. Самостоятельно мониторить такие районы можно на специальной карте, сравнивая уровень спроса и предложения в разных районах.

Там, где назревает «пузырь», спрос высокий (район «красный»), а предложение низкое. То есть на карте с аналитикой предложения такой район отмечен «холодным» цветом, а на карте спроса — «теплым».

Машинные алгоритмы мониторят рынок в режиме 24/7, данные по районам могут периодически меняться. ИИ определил как «перегретые» — в которых после коррекции рынка цены могут упасть на 30% — такие московские районы, как Ломоносовский, Даниловский, Пресненский, Строгино. 

Что делать инвесторам с этой информацией? Продавать квартиры в перегретых районах с максимальной выгодой. Делать это лучше в этом году, потому что в следующем, по нашим данным, рынок даст коррекцию, а локальные пузыри могут лопнуть и показать падение до 30% от стоимости. Еще один совет: не покупать недвижимость в перегретых районах и подождать того самого разворота рынка, когда можно будет увидеть справедливые цены за метр в этих локациях.

Грозит ли глобальный кризис недвижимости

Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.

Кризис 1998 года

В августе 1998 года произошел дефолт в результате обвала рынка государственных облигаций. К тому моменту у России был огромный госдолг. Рынок недвижимости отреагировал по принципу домино. Экономическое положение ухудшилось, зарплаты задерживались и снижались, и покупатели уже не могли позволить себе приобретение жилья по прежним ценам. Тогда рынок просто «встал», а потом резко двинулся вниз. Метр подешевел более чем на 30% в долларах. 

график «РБК Недвижимость»

Покупательская способность сегодня хоть и снижается, но не настолько резко, как было в результате дефолта. При этом доходы населения по сравнению с 1998 годом  значительно выросли. А это значит, что критичного падения спроса и цен не ожидается. Исключением будут перегретые районы, о которых мы говорили выше. Здесь стоимость на первичном рынке может рухнуть до 30%. На данный момент стагнации рынка не наблюдается, но пик спроса уже пройден. Время экспозиции жилья увеличивается. Но в период кризиса 1998–2000 годов было иначе: на рынке не было ни спроса, ни конкурентов, он «замер», потому что у потенциальных покупателей попросту не было денег на покупку жилья.

Итак, сейчас нет предпосылок к тому, чтобы опасаться дефолта и ожидать кризис в недвижимости, подобный тому, который случился в 1998 году. Однако нужно быть предельно внимательными, если ваша недвижимость или планы на ее приобретение располагаются в том районе Москвы, где цены завышены необоснованно.

Кризис 2014 года

В 2014 году в результате санкций и других экономических проблем рубль подешевел, а цены на жилье дали снижение около 50% в долларах.

график «РБК Недвижимость»

Уровень закредитованности населения тогда вырос, но многие не могли расплатиться с долгами, а банки выдавали кредиты, не имея нужных резервов. Сейчас люди тоже активно берут кредиты, но это вызвано льготной ипотекой с щадящими условиями выплат, а банки жестко регулируются ЦБ. При этом многие берут кредиты не от безвыходности, а просто из-за того, что сейчас удачный момент, чтобы взять кредит, по их мнению. 

Опрос Райффайзенбанка

Что нас ждет и что с этим делать

Обесценивание доходов и резкое снижение покупательской способности населения обычно становится верхушкой айсберга любого кризиса. Ничего подобного сегодня не ожидается, к этому нет экономических предпосылок. Стагнации также нет, рынок «живет». Люди набрали кредитов, банками выданы рекордные суммы по ипотеке, но по большей части население способно расплатиться с долгами, просрочки по кредитам минимальны. На данный момент все же ожидается снижение темпов роста спроса и цен за квадратный метр в связи с чрезмерным завышением стоимости метра в некоторых районах. Но в глобальном плане произойдет лишь коррекция — серьезного кризиса в больших масштабах не будет.

В связи с этим есть два основных совета собственникам и инвесторам:

• имеющим жилплощадь в перегретых районах — продавать;
• желающим купить в этих районах — немного подождать.

Спрос на недвижимость неминуемо уменьшится. Льготную ипотеку в 2021-м берут в 2,5 раза меньше, чем в 2020-м. Это значит, что количество объявлений о продаже на рынке увеличится. Помимо этого, в последнее время доходы рантье от сдачи квартир в аренду стали ниже уровня инфляции, поэтому, скорее всего, многие из них начнут избавляться от недоходного актива, чтобы разместить средства в более выгодные проекты. Значит, квартир в продаже будет больше, а спрос и покупательская способность снизятся. Все это, по нашим данным, произойдет после осени этого года, и уже в следующем году можно будет получить скидку от собственников в районе 15%, а в перегретых сегодня районах рынок может снизиться даже на кризисные 30%.

Больше текстов об экономике, бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект "Сноб” — Общество». Присоединяйтесь