Жизнь у моря и гор. Как развивается рынок элитной недвижимости в Сочи

Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia

История рынка недвижимости в Сочи: взлеты и падения 

Рынок недвижимости начал развиваться в 2004–2005 годы, именно в это время в городе построили первые значимые элитные объекты: «Александрийский маяк», «Волна», «Катерина Альпик». В 2007 году стало известно, что через семь лет Сочи примет Олимпиаду — цены на квартиры стали расти и быстро перегнали даже московские: на тот момент они доходили до 300 тысяч за квадратный метр. В результате сочинскую недвижимость просто перестали покупать. Долгое время, вплоть до 2010–2011 годов, рынок недвижимости стагнировал, и новые проекты не появлялись. 

Затем ситуация стала налаживаться, но ненадолго: в 2013 году был объявлен мораторий, запрещающий строительство объектов, не связанных с Олимпиадой. Рынок замедлился, новых проектов было мало, пока не случилась пандемия: она подстегнула продажи недвижимости в Сочи, затем их усилило закрытие границ. Люди все так же хотели отдыхать, наслаждаться теплой погодой и морем, а в нашей стране не так много городов, которые могут это предложить. Сейчас мы в точке, когда все хорошо: застройщиков много, появляются новые проекты и новые покупатели — все это способствует росту цен на недвижимость.

При этом важно понимать, что представляет собой местный рынок недвижимости. Если анализировать объем площадей возводимых объектов, то примерно четверть из них уже продана, около 15% квартир выставлены на продажу, а остальное — это резерв, то есть скрытый объем. Это классическая история для всех застройщиков, но в Сочи процент резерва существенный. 

С точки зрения ценообразования интересно вспомнить 2007 год. Тогда спрос рос, и застройщики рассуждали так: сейчас хорошее и качественное жилье стоит 2000 долларов за метр, в ближайший год цена поднимется до 3500–5000, а к Олимпиаде получим 25 000 долларов за метр, то есть примерно полтора миллиона рублей по курсу тех лет. Кто-то этих цен дождался и закрепился на рынке, некоторые девелоперы ушли. Сегодняшняя средняя цена на элитную недвижимость превзошла тогдашние ожидания. По данным нашего агентства, средняя стоимость квадратного метра недвижимости в сегменте элит составляет 2,45 млн рублей, в бизнес-классе — 565 тысяч рублей, в массовом сегменте — 315 тысяч рублей. Сочи существенно обогнал по ценнику Москву, хотя объем предложения в столице России намного выше: в элит-классе в девять раз, в бизнес-классе — в четыре.

Сейчас в Сочи действует мораторий на строительство многоквартирных домов без комплексной инфраструктуры, и рынок переориентировался на сервисные апартаменты и курорты. Во всем мире это распространенный формат, и у Сочи есть потенциал для развития. Если сравнивать по доходности классические варианты отеля или апартаментов, то их симбиоз показывает результат не хуже, чем просто продажа жилых площадей. Главное — верно считывать потребности клиента и создавать хорошие проекты в правильных местах. 

Елена Кабешева, коммерческий директор девелоперской компании FIVE

Как выбрать место для проекта элитной недвижимости

У сегмента элит есть специфика местности и условия, которым она должна соответствовать, поэтому важно искать места, где ваш проект удастся реализовать во всей полноте. Наша компания придумала индекс витальности — с его помощью можно определить, насколько территория готова к вводу нового проекта.

При оценке места в городе мы учитываем наличие парков, скверов и бульваров, среднегодовую температуру, длительность сезона, отсутствие промышленных объектов и другие критерии, которые определяют полезность территории для человека. Чем выше индекс, тем выше потенциал для развития курортной недвижимости премиального уровня. При показателе 0–6 баллов локацию не стоит рассматривать под проект, 7 баллов говорят о том, что место подходит под строительство объектов бизнес-класса, от 8 и выше — для классов премиум и де-люкс.

Также важно оценивать социально-экономическое состояние курортных территорий. Для этого тоже есть критерии: объем вводимого в эксплуатацию жилья, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, средняя заработная плата, инвестиции в основной капитал, туристический поток, численность населения, наличие аэропорта.

Как происходит дальнейший подбор локации: мы сравниваем индекс витальности и социально-экономическое состояние района. Разрыв между ними должен быть минимальным — это будет говорить о том, что предложение соответствует текущему уровню жизни населения, и объект будет востребованным. По нашим наблюдениям, лучше всего ситуация в Сочи — индекс витальности и экономического развития находится приблизительно на одном уровне, так что здесь можно быстро стартовать с проектами. В качестве другого примера можно привести Ялту — в целом у города хорошие перспективы, но его социально-экономический уровень ниже, поэтому уместнее применять стратегию выжидания.

Этери Потеряева, руководитель офиса продаж ГК «Метрополис»

Репутация застройщика на рынке недвижимости 

В последнее время в Сочи появилось много амбициозных и уникальных проектов. Как в таком случае выделиться застройщику и заручиться доверием потенциальных покупателей?

После Олимпиады в Сочи интерес к городу вырос многократно, и для покупки жилья одного вида на море стало недостаточно. Мало построить просто качественно, важно благоустроить территорию, сделать ландшафтное озеленение, продумать дизайн холлов и вестибюлей, создать качественный сервис — все это важно для покупателя жилья в бизнес-классе.

Вторая задача девелопера — не только построить квадратные метры, но помочь городу развиваться. Создать общественные пространства, благоустроить набережные, построить школы, детские сады и больницы, чтобы жить и отдыхать в Сочи было комфортно. Так, например, в 2019 году мы провели реконструкцию набережной «Ривьера»: заменили старые коммуникации, придумали концепцию ландшафтного дизайна, построили декоративные объекты, в том числе амфитеатр, где сегодня жители и гости города любят смотреть на закаты. Завершающий этап реконструкции — открытие оригинального пешеходного моста.

Еще одно слагаемое репутации застройщика — сотрудничество с крупными компаниями, например, с международными брендами отелей. В Сочи наметился тренд на строительство сервисных апартаментов. Как это работает: многие люди покупают квартиры на сезон, а когда в них не живут, то могут отдать их в управление отеля — таким образом квартиры будут оставаться в хорошем состоянии, а их владельцы получат дополнительный доход. Недавно мы стартовали с проектом комплекса «Поляна Пик», в рамках которого часть апартаментов выделили в гостиничную секцию DoubleTree by Hilton.

Татьяна Фоменко, вице-президент по коммерции и цифровизации AVA Group

Тренды курортного строительства

Цель современного застройщика — не только обеспечить покупателя квадратными метрами. Современный девелопер стремится менять жизнь людей к лучшему, создавая комфортную среду проживания. Первый явный тренд — концепция социальной ответственности и экологичности. Это и про выбор локации, и про архитектурные решения, и про отношение самого застройщика к окружающей среде. Например, в Сочи мы возводим ЖК «Кислород», где из окон каждой квартиры открывается вид на Кавказские горы или Черное море. Балконы и лоджии остаются без остекления, так жители смогут выйти и дышать свежим воздухом, а фасадные и архитектурные решения учитывают особенности природного окружения. При этом AVA Group как застройщик, помимо соблюдения обязательств по строительству, прививает принципы бережного отношения к природе и много лет проводит мероприятия по посадке семейных деревьев и сбору мусора на прилегающих к ЖК территориях.

Также современному покупателю важна технологичность проекта. На наш взгляд, это особенность молодой аудитории, которая сейчас является основным покупателем. Важными становятся система «Умный дом», современное и, главное, функциональное благоустройство территории, возможность решать любой вопрос через приложение, причем не только с управляющей компанией после заселения, но и с застройщиком.

Эксперты и современные девелоперы обсудили развитие курортной недвижимости на бизнес-завтраке сообщества ведущих застройщиков России Urban Community