Он начал карьеру в недвижимости более 10 лет назад и знает об этом рынке все. Сейчас он не только успешно зарабатывает на этом сам, но и помогает другим выгодно инвестировать. О том, какие объекты лучше выбирать и какую прибыль они могут принести, мне рассказал девелопер, основатель Академии по инвестициям в недвижимость, лауреат международной премии Best Business Awards и организатор крупнейшей конференции по инвестициям в недвижимость — Виктор Лапин
Виктор, расскажите, как Вы вообще пришли в сферу недвижимости?
Меня всегда привлекала эта индустрия, потому что недвижимость — это рынок с огромной капитализацией и миллионами возможностей. Мой путь начался с работы риелтором, я быстро понял, какой сервис хотят получать клиенты и предоставлял его. Затем открыл собственное агентство недвижимости, которое стало одним из самых успешных в Тюмени. Позднее продал этот бизнес на пике, поскольку заинтересовался девелопментом. Я получил образование в РАНХиГС по управлению девелоперскими проектами и сейчас мне хочется создавать масштабные проекты, которые, с одной стороны, помогут инвесторам приумножать их вложения, а с другой стороны, будут нести пользу всему обществу.
Большинство людей уверены, что самая лучшая инвестиция — это купить квартиру. А в какую недвижимость, по Вашему мнению, стоит вкладывать деньги?
Иметь квартиру в собственности — это, конечно, хорошо. Свое жилье придает спокойствия, уверенности в завтрашнем дне. Однако доходность у жилой недвижимости меньше, чем у коммерческой. Это 4-8% против 9-15%. Т.е. квартира в среднем у вас окупится за 20 лет, а нежилая недвижимость — за 10 лет, если не меньше. Поэтому если это покупка не для собственного проживания, а для инвестиций, то я бы рекомендовал присмотреться к таким объектам, как апарт-отели, помещения под офисы и магазины, склады.
Но покупка коммерческой недвижимости — это, наверное, дороже? Не каждый может это себе позволить.
Да, если говорить о цене на целый торговый центр или склад на несколько тысяч квадратных метров — это значительная сумма в сотнях миллионов рублей. Однако есть варианты приобрести коммерческую недвижимость по стоимости квартиры или даже дешевле, например, при покупке загородного дома в апарт отеле. Для его приобретения можно воспользоваться ипотечным плечом на выгодных условиях, а после заключения сделки сдавать готовый дом в аренду.
Другой вариант — участвовать в коллективных инвестициях. Если одному купить объект дорого, можно объединиться с другими людьми и приобрести долю в складском или торговом комплексе, например. Найти других инвесторов можно на краудфандинговых платформах. Как только удается собрать необходимую сумму для покупки, создается ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд), который и приобретает недвижимость. Впоследствии помещения сдаются при помощи управляющей компании. При этом порог входа здесь совсем невысокий — от 300 тысяч рублей.
Но и это еще не все. Можно рассматривать и небольшие объекты коммерческой недвижимости с приемлемой стоимостью, например, гаражи или кладовки. Последние, кстати, сейчас стали пользоваться огромным спросом в новостройках. Стоимость кладовки в Москве сегодня примерно от 500 тыс. руб до 1 млн. руб. При этом вы будете уже единственным владельцем данного объекта и сможете полностью им распоряжаться.
Как Вы считаете, а нужен ли риелтор для приобретения недвижимости? Или с этой задачей можно справиться самостоятельно?
Покупка недвижимости — это в любом случае немаленькие траты, а значит, и цена ошибки здесь велика. Поэтому мне кажется, что всегда лучше и самому глубоко погрузиться в процесс, и привлечь профессионала, чтобы совершить выгодную сделку. К сожалению, раньше на рынке было много неквалифицированных риелторов, которые просто хотели получить свою комиссию и ничего не делать, поэтому до сих пор многие люди не доверяют посредникам.
Однако сейчас ситуация меняется, и я рад, что тоже причастен к этому. Я основал Академию по инвестициям в недвижимость, где проходит практическое обучение для всех игроков рынка — начиная новичками в профессии и риелторами, заканчивая опытными инвесторами и девелоперами. Только за последний год число наших резидентов превысило отметку в 1200 человек. Мы объясняем, как просчитать все плюсы и минусы объектов, установить возможные риски, заранее спрогнозировать доходность. Также для улучшения финансовой и инвестиционной грамотности населения мы регулярно проводим конференцию по инвестициям в недвижимость, в которой участвует около 15 тысячи человек из более, чем 100 городов России.
А если планируется приобретать недвижимость в ипотеку, что Вы посоветуете сделать, чтобы с наибольшей вероятностью получить кредит?
В первую очередь банки, конечно, смотрят на доходы потенциального заемщика и его кредитную историю, потому что им важно быть уверенными в том, что вы вернете заем. Однако есть и не самые очевидные вещи, на которые стоит обратить внимание. Например, неоплаченные штрафы ГИБДД или налоги могут сыграть против вас. Поэтому перед подачей заявки на кредит лучше проверить, не числятся ли за вами какие-то непогашенные задолженности. Также, если у вас нулевая кредитная история, а вы хотите взять ипотеку на большую сумму, я бы сначала порекомендовал просто открыть кредитную карту и регулярно по ней совершать платежи. И только потом обращаться за ипотекой, чтобы доказать, что вы ответственный человек, который не допустит просрочек.