В апреле этого года Госдума РФ утвердила законопроект, согласно которому кабинет министров получил право принимать решения относительно средств дольщиков на счетах эскроу. Однако новый закон устанавливает только возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, а порядок доступа застройщиков к деньгам дольщиков еще предстоит определить. Сейчас эксперты обсуждают возможные варианты.
Так, Центробанк предлагает раскрывать счета эскроу после выдачи заключения о соответствии объекта проекту (сейчас — после ввода дома в эксплуатацию). Такой подход не позволит значительно ускорить доступ к средствам дольщиков, максимум — на 2-3 месяца. Другое предложение — раскрывать счета эскроу на этапе 70%-ной готовности объекта. Если застройщик получит средства в этот момент, на счете останется сумма, покрывающая около 50% затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Но у этой позиции есть оппоненты. Они выражают обеспокоенность недостаточными гарантиями сохранения средств дольщиков, если застройщик получит к ним преждевременный доступ. И основным вопросом поэтапного раскрытия эскроу становится баланс интересов застройщика и покупателя.
Надо отметить, что за три года, прошедшие с момента перехода отрасли на работу через счета эскроу, заметно повысилось соблюдение сроков строительства. Эскроу стали своего рода страховкой для покупателей. Однако, если 2019 год характеризовался невысокой ключевой ставкой и низким уровнем инфляции, то сейчас ситуация изменилась.
Из-за высоких ставок проектного финансирования и роста цен на стройматериалы точность финансовых моделей проектов снизилась. А риски кассовых разрывов при закупках и задержки сроков строительства — возросли. Из-за растущей инфляции появились риски и у покупателей: деньги дольщиков замораживаются, в среднем, на два года (ориентировочный срок строительства объекта). На них не начисляются проценты, и за это время часть средств обесценивается. Ни один объект не стоит столько же, сколько и два года назад.
Для защиты финансовых интересов дольщиков в Госдуму на днях внесён законопроект о начислении ежемесячных процентов на денежные средства на специальных счетах эскроу. Проценты предлагается начислять по средневзвешенной процентной ставке и зачислять их депоненту на отдельный счет до востребования. То есть, даже если у застройщика возникнут проблемы в ходе строительства, дольшик сможет купить на вложенные деньги сопоставимый объект.
Таким образом, поэтапное раскрытие счетов эскроу позволит застройщикам получить оборотные средства для реализации проекта, а дольщикам — объект или деньги с учетом инфляции. В любом случае, условием раскрытия счетов эскроу станет полная защита интересов дольщиков. А особенности перечисления застройщикам средств, размещенных на счетах эскроу, установит правительство согласно Закону о мерах поддержки граждан и бизнеса в условиях санкций.