Расскажите, как вы строили отели в Казани? Как выбирали место? Какие были сложности?
В 2016-2017 году в Республике ввели в эксплуатацию комплекс «Казань Экспо». При этом не хватало гостиницы, которая смогла бы стать завершающим проектом в инфраструктуре аэропорта и выставочного комплекса. Агентство инвестиционного развития предложило эту площадку, и мы взялись за реализацию проекта.
Это государственно-частное партнерство: нам предоставляют землю, а мы обязуемся построить инфраструктурный объект. Сейчас в отеле порядка 250 номеров, спа-комплекс, ресторан и банкетные площади.
АИР предоставляет земли не только для отельеров, но и для промышленности. За прошлый год организация привлекла 428 миллиардов проектов в Республику. Наши следующие проекты в Казани тоже будут по ГЧП.
Такой формат актуален для Казани, а как вы строите в других регионах?
Все верно, такой формат очень хорошо работает в Татарстане. Если говорить о других проектах, то в Санкт-Петербурге, например, приобрели объект. Это здание, которое мы реконструировали в пятизвездочную гостиницу.
Любой проект — это поиск, оценка потенциала, торговля с продавцом. Дальше — технологический процесс по созданию концепции проектирования и реализации инвестиционного объекта.
Как вы определяете потенциал развития для конкретных точек?
У нас опытная команда. Мы постоянно анализируем площадки, которые нам могут быть потенциально интересны.
Компания работает с брокерами, которые предлагают те или иные земли под застройку. Мы строим гостиницы, а значит — нам интересны участки, которые предназначены для коммерческих площадок. При этом в случае с отелями очень важно, чтобы земли находились в центре города или в хороших локациях, с большим потоком людей и туристов.
Расскажите подробнее о концепции городских гостиниц. На что нужно обращать внимание при выборе земли?
В городских гостиницах смотрят на наличие метро и общую характеристику турпотока в регионе или городе. Например, изучаем инсайдерскую информацию, общаемся с коллегами по рынку и считаем среднюю стоимость номера.
Анализируя участок, нужно изучить и градостроительные требования: какие ограничения и возможности есть по коммуникациям. В гостиницах особые условия по электричеству, воде, канализации, пожарной безопасности. Все должно работать исправно и соответствовать нормам — без этого нельзя открыть гостиницу.
Все эти параметры — важно учитывать, принимая решение о покупке земли.
Были случаи, когда заложили фундамент и поняли, что данная локация не подходит?
С такими неудачами не сталкивались, благодаря накопленному опыту. Начинали с небольших объектов и только потом перешли к большим мультифункциональным комплексам. Например, в Казани сейчас на стадии проектирования проект площадью 300 000 квадратных метров.
Случаи, о которых вы спрашиваете, часто встречаются у непрофильных инвесторов, которые решили попробовать вложиться в новую сферу, построить гостиницу. В процессе они понимают, что банк не даёт деньги или строители подводят. Это нормально, когда не знаешь тонкостей. К нам обращаются такие инвесторы и просят о помощи, так как не понимают, что делать дальше.
Работа в данном секторе коммерческой недвижимости, в управлении отелями, — это очень сложно, а особенно — для неподготовленного предпринимателя.
Есть ли инвестиционные риски?
Конечно, риски есть везде. Например, инвестиционный риск — принять решение по входу в проект и не посчитать все затраты. Или, например, — выбрать неправильную концепцию и не получить операционных потоков после реализации.
Еще один риск — работа с заемными средствами. Например, неверно создана финансовая модель, или есть промахи в менеджменте. В таком случае на реализацию проекта могут не дать кредит.
Сейчас хорошо работает постановление Правительства Российской Федерации от 09.02.2021 г. № 141, по которому из федерального бюджета выделяются кредитные деньги на развитие туристической инфраструктуры. Процентная ставка составляет не менее 3 процентов и не более 5 процентов годовых. Это очень выгодно для тех, кто хочет вложиться в гостиничный бизнес.
Что думаете о программе «Дом за рубль?»
Это называется договор концессии — когда тебе передают за 1 рубль помещение с правом ограниченной собственности на 49 лет. Это звучит привлекательно, но нужно изучать каждый объект индивидуально, потому что нет стандартных решения. Плюс есть огромное количество обременений и охранных обязательств. Например, не можешь найти объект под свои запросы, приходится работать с огромным количеством ограничений.
Ваша работа больше связана с организационными навыками или со стратегическим планированием?
Все это — один процесс. Перед тем как запускается операционный бизнес, нужно подготовиться: найти площадку, посмотреть технические и юридические ограничения. Только потом принимается решение о входе в проект. После — нужно составить финансовую модель, привлечь финансирование, нанять строителей, построить и только через три года — запустить операционный бизнес. Нужно учесть множество нюансов. От девелопера требуется умение объединить все неизвестные.
Например, если он плохо организовывает команду, не получится реализовать проект в срок. Это важно, ведь чем больше времени уходит на строительство, тем больше денег придется вложить. Так же важно, например, правильно рассчитать затраты, иначе могут не одобрить кредит. Это целый жизненный цикл, который необходимо проходить с каждым новым проектом.
У вас есть объекты в Казани, Санкт-Петербурге, а дальневосточные проекты рассматриваете?
Смотрим сейчас на Камчатку, но пока не приняли решения, заходить туда или нет. Также параллельно изучаем всю Россию с точки зрения консультирования, менеджмента и подбора персонала.
У компании сейчас есть пять концепций, и мы активно ведем переговоры, ведь цикл принятия решения — не одна неделя. Обычно на это уходит от 3 до 6 месяцев.
Сколько примерно времени проходит от идеи до прибыли?
Первый год обычно уходит на подтверждение гипотезы и правильности концепции. Во второй год можно выйти на положительный чистый денежный поток. Последующие годы — это стабилизация.
В среднем на реализацию проекта уходит от 2 до 3 лет, в зависимости от стадии готовности площадки. Сначала — полгода реализации, год строительства, полгода ввода в эксплуатацию и доделки, потом только — операционное открытие. Считается, что средний срок окупаемости в гостиничном бизнесе — 10 лет, учитывая банковский кредит, проценты и прочее.
Гостиничный бизнес вообще считается низкомаржинальным и низкорискованным, его не так лихорадит, как другие отрасли.
А что вы можете сказать по поводу глэмпинга с точки зрения концепции и актуальности?
Это актуальная тема, которая будет только развиваться. Думаю, что больше будет востребован формат глэмпинга, когда рядом есть основной корпус и дополнительная инфраструктура, а не просто несколько домиков в чистом лесу. Одно дело остановиться непонятно где, а другое — получить гостиничный сервис в диких местах. Это немного другое впечатление от глэмпинга.
Например, возьмем Алтай, где будет СПА-отель, 150-200 номеров. Поблизости с ним можно сделать точку впечатления — глэмпинг. Благодаря такому формату, у посетителей появится возможность жить в домиках, но при этом пользоваться услугами отеля: бассейн, СПА, боулинг.
Расскажите о маркетинговых стратегиях. Как вы привлекаете клиентов?
Основной маркетинг в компании построен на хорошем качестве сервиса. Мы фокусируемся на том, чтобы клиент вернулся к нам. Можно сказать, что стратегия направлена на удержание клиентов. Люди, которые к нам приезжают, чаще всего возвращаются.
Маркетинг закладывается заранее, на этапе формирования концепции отеля. Например, в отеле в аэропорту маркетинг и все мероприятия направлены прежде всего на аудиторию, которая хочет переночевать и улететь. Другая аудитория — люди, которые приезжают и бронируют отель, если отели в центре города уже заполнены.
Из-за чего гостиницы обычно закрываются?
Это может быть форс-мажор или геополитические события, которые влияют на рынок. Например, многие гостиницы в аэропортах сейчас закрываются.
Еще одной причиной может быть то, что уходит управляющая компания, а владелец объекта, не профессионал в гостиничном бизнесе, начинает им управлять. В таком случае страдает качество сервиса, например, владелец может начать экономить на всем и перестать следить за объектом: не менять посуду, мебель, белье.
Можно ли вложиться в гостиничный бизнес и ничего не делать?
Для начала нужно привлечь профессиональную управляющую компанию. Вообще, гостиничный бизнес очень стабильный, и если в партнерах профессионалы, которые следят за объектом и сервисом, гостиница может работать десятки лет и все будет в порядке.
Как вы видите гостиничный бизнес в России? Будет ли он развиваться в ближайшие годы?
Люди, наконец, стали выбирать для себя внутренний туризм и им нравится путешествовать по России. При этом есть один минус — недостаток инфраструктуры.
По разным данным, в Татарстане, например, не хватает 2500 номеров. Это говорит о том, что сейчас огромный дефицит объектов, и людям негде размещаться.
Государство сейчас активно поддерживает отрасль с помощью субсидированных кредитов. Здесь нужно понимать, что если есть спрос, то будет и предложение, поэтому рынок в ближайшее время будет только расти и развиваться, а недостатки — лишь вопрос времени.