Дмитрий Цацкин (фото из архива эксперта)
Дмитрий Цацкин (фото из архива эксперта)

Об особенностях, специфике и новых трендах в оценке коммерческой недвижимости я поговорила с Дмитрием Цацкиным, специалистом по оценке коммерческой недвижимости с 15-летним стажем, работающим с крупнейшими девелоперами, инвесторами и банками в России и других странах.  

— Дмитрий, расскажите, пожалуйста, как изменился рынок оценкой коммерческой недвижимости за последние 15 лет?

— Деятельность по оценке недвижимости в России имеет сравнительно недавнюю историю, она появилась в середине 90-х, соответственно ей сейчас примерно 30 лет. Большую роль для становления оценки в России сыграли американские и европейские методики, которые были переведены и адаптированы под местные реалии. За эти годы и рынок недвижимости и рынок оценки претерпел значительные изменения. В России мы наблюдали рост количества международных компаний, развитие и появление новых стандартов и требований, а также усиление роли регуляторов. На международной арене стало больше прозрачности и стандартизации, что улучшило качество работы и доверие клиентов. Таким образом, я застал период «взросления» рынка в России и внёс свой вклад в его развитие.

— Какие ключевые факторы делают оценку недвижимости успешной?

— Основные факторы — это внимание к деталям, глубокое понимание рынка и контекста, а также умение работать с большими массивами данных. Не менее важно постоянное обучение, мониторинг рынка и адаптация к изменениям на рынке.

— Какие ещё, может даже неочевидные на первый взгляд, факторы влияют на оценку коммерческой недвижимости? 

— Дата оценки имеет большое значение и является важным фактором при определении стоимости. Стоимость может быть определена на текущую дату, на ретроспективную дату, на конец отчетного периода (года, квартала), на дату завершения строительства объекта. И это не является формальностью. Например, объект коммерческой недвижимости может быть оценен на сегодняшний день, но через месяц или через полгода выйдет постановление, запрещающее работу такого рода объектов (например, казино), или резко поменяется спрос, возможность получения финансирования, правила эксплуатации объекта. Все это будет оказывать влияние на стоимость. 

Главным образом стоимость коммерческой недвижимости зависит от того дохода, который объект недвижимости способен генерировать. Для этого необходим подробный анализ арендных ставок и операционных расходов, а также инвестиционных ставок, позволяющих преобразовать денежный поток от объекта в стоимость. 

— Кто может выступать заказчиком оценки коммерческой недвижимости? 

—  Заказчиком оценки может выступать собственник объекта, арендатор, объекта, потенциальный покупатель или инвестор, банк, в залоге у которого находится объект. Все зависит от конкретных целей, для которых выполняется оценка. В некоторых случаях заказчиками могут выступать две стороны (покупатель-продавец, банк-заемщик, арендодатель-арендатор). При этом вне зависимости от того, кто выступает заказчиком, оценщик в первую очередь работает с объектом недвижимости. В случаях, когда существуют два заказчика оценки, для которых предметом переговоров или спора является стоимость или арендная плата объекта, хорошим показателем качественной работы оценщика является недовольство обоих заказчиков полученным результатом. Парадокс оценочной деятельности заключается в том, что оценщику часто приходится «расстраивать» заказчика, который платит деньги за оценку.

— Как ваш опыт работы в международной компании из сферы недвижимости, в которой вы руководили департаментом, повлиял на ваш дальнейший подход к работе? Как международный опыт изменил ваш взгляд на оценку?

— Работа в крупной международной компании существенно расширила мой профессиональный кругозор, помогла мне лучше понять стандарты и подходы, применяемые в глобальном масштабе и применять их на практике в России. Это сформировало мой подход к управлению: умение распределять задачи в многонациональной команде и учитывать специфику разных рынков. Также у компании были достаточно высокие требования по качеству, регулярно проводился аудит рабочих процессов и соблюдения стандартов оценки.

Работая за границей, я понял важность стандартизации и прозрачности, которые повышают качество работы всех участников рынка, способствуют доверительным отношениям с клиентами. Также пришло понимание того, насколько непростой и непрозрачный российский рынок недвижимости способствует развитию местных оценщиков. В странах, где рыночная информация более доступна, оценщики основное внимание уделяют анализу рынка, в то время как в России им приходится осваивать новые методики и технологии для работы в условиях неопределенности. Это дает определенные конкурентные преимущества российским специалистам по сравнению с зарубежными коллегами.

— В чем выражается разница подходов к оценке коммерческой недвижимости в России и за рубежом?

— Важной особенностью работы в Европе и США является понимание участниками рынка важности и необходимости работы оценщиком. Ни одна сделка не обходится без участия консультантов и в том числе профессионалов, объективно определяющих стоимость предмета сделки. В России рынок более специфичен, и часто необходимо учитывать факторы, которые в других странах не играют такой роли, например, правовые нюансы. Также иногда приходится объяснять клиенту, что такое оценка, для чего она нужна, проводить «ликбез». Международный рынок, как правило, более стандартизирован и прозрачен, хотя каждая страна имеет свои особенности.

— Какие наиболее сложные случаи были в вашей практике, и как вы их решали? Вы работали над уникальными проектами, например, оценка портфеля проектов крупной девелоперской компании. Об этом проекте писали СМИ, и отчет об оценке публиковался для инвесторов Лондонской биржи. Можете рассказать подробнее об этом проекте?

— Это был один из тех проектов, в котором нужно было собрать воедино лучшие оценочные практики, а также навыки построения международной команды. Проект включал более 60 инвестиционных и строительных проектов, а также объектов коммерческой недвижимости, расположенных в различных регионах России и за ее пределами. Также требовалось в сжатые сроки анализировать большие объемы данных. Команда проекта, которую я возглавлял, внедрила методики работы с большими данными, автоматизации рабочих процессов, применение регрессионных моделей для оценки коммерческих объектов. Я с уверенностью могу сказать, что горжусь этим проектом и работой всей нашей команды. Мы работали с данным клиентом более 5 лет подряд, что позволяет судить о доверии клиента и высоком качестве нашей работы.

Мне также приходилось сталкиваться с целым рядом проектов и задач, нетипичных для большинства оценочных компаний. Такие проекты требовали поиска новых, нестандартных решений. Например, одним из таких проектов являлась оценка горнолыжного курорта олимпийского уровня. Несмотря на наличие определенного количества горнолыжных курортов в регионе, объект нашей оценки стоял особняком, так как предлагал абсолютно новый уровень инфраструктуры и сервиса. Для его оценки мне и моей команде потребовалось собрать и проанализировать международный опыт и собрать данные по сопоставимым объектам в других странах, адаптировать полученные данные к российскому рынку и на основе полученной информации определить стоимость объекта.

— Какие инновации и подходы, внедренные вами, оказали наибольшее влияние на рынок оценки коммерческой недвижимости? Какие ключевые нововведения, внедренные вами, помогли улучшить процессы оценки?

— Одним из ключевых нововведений было использование анализа больших данных и аналитики для более точной оценки и прогнозирования. Мы также внедрили автоматизацию некоторых процессов обработки входящей информации, что позволило ускорить анализ и повысить точность результатов.

Мы стали активно применять корреляционно-регрессионный анализ для оценки объектов коммерческой недвижимости. Это предполагает более глубокое изучение объекта и рынка, позволяющее выявлять зависимости между ценообразующими факторами и анализировать, какие именно факторы определяют стоимость объекта. Это позволяло нам определять стоимость объектов на неактивных рынках, где отсутствует достаточное количество аналогов, необходимых для определения стоимости.

При оценке стоимости портфеля проектов и бизнеса крупной девелоперской компании команда под моим руководством разработала методы автоматизированного анализа входящих данных для составления комплексных расчетных моделей. Это позволило проанализировать экономические показатели отдельно взятых девелоперских проектов с целью выявления вклада каждого проекта в финансовые потоки всего исследуемого холдинга.

Мы с командой разработали и внедрили новую методику расчета стоимости объектов в условиях высокой неопределенности, когда стояла задача определить стоимость крупных инфраструктурных объектов. Эта методика основывалась на более глубоком анализе природы стоимости и факторов на нее влияющих.

Кроме того, я активно использую программы искусственного интеллекта, позволяющие автоматизировать часть рутинных процедур в процессе определения стоимости.

— Какие технологические тренды сейчас влияют на оценку недвижимости?

— Искусственный интеллект и анализ больших данных сейчас играют ключевую роль. Эти технологии позволяют автоматизировать сбор информации и улучшить точность прогнозов, что значительно экономит время и ресурсы. Также существуют различные методики, позволяющие автоматизировать написание отчетов об оценке. К этому можно отнести машинное обучение, применение искусственного интеллекта, описание результатов исследования.

— У вас большой опыт по внедрению методов оценки в условиях неопределенности, этому даже посвящена ваша статья на крупном информационном портале коммерческой недвижимости. На что стоит в первую очередь ориентироваться оценщику при принятии решений в условиях неопределенности?

— Действительно, в 2022 году у меня выходила статья, посвященная этой проблеме на информационном портале CRE. Также, в настоящий момент я работаю над книгой по данной тематике, которая в скором времени будет опубликована. В ней я собрал свои наработки и сформировал определенные методики для работы над оценкой недвижимости в условиях неопределенности, которыми хотел бы поделиться с коллегами и начинающими специалистами в моей сфере деятельности.

Происходящие изменения в экономике действительно заставляют оценщиков работать в условиях неопределенности. Многие сохранявшиеся годами тенденции и рыночные факторы меняются. Я в своей работе всегда ориентируюсь на актуальный анализ рынка. Также при проведении оценки в условиях неопределенности необходимо рассматривать различные сценарии вероятного развития ситуации и изменений на рынке, которые могут происходить. Также немаловажно идентифицировать вероятные риски и учитывать их в параметрах расчета путем повышения инвестиционных ставок (капитализации, дисконтирования).

— Насколько я знаю, вы не только работаете над своими проектами, публикуете профессиональные и научные статьи, но также принимаете участие в профильных конференциях и работаете над своей книгой. Расскажите подробнее об этой сфере своей деятельности.

— Мне интересно находить нестандартные решения и методы и внедрять их в работе, поэтому результаты своих исследований я часто публикую в виде научных статей или выступаю с ними на конференциях. В частности, я публиковал статьи посвященные актуальной в настоящий момент проблеме оценки дата-центров – это один из видов недвижимости, который активно развивается и является достаточно уникальным инфраструктурным объектом. Также я публиковал статьи, посвященные методам оценки, которые мало распространены среди российских оценщиков, но которые, на мой взгляд, помогают увеличить точность оценки коммерческой недвижимости. Ряд публикаций был посвящен вопросам автоматизации оценки, на которых я сейчас сосредоточен в первую очередь. Моя научно-публицистическая деятельность преследует цель распространения новых идей и их внедрения для повышения качества работы всех оценщиков как в России, так и в других странах.

— Как, на ваш взгляд, изменится профессия оценщика в ближайшие годы?

— Профессия станет более технологичной. Уже сейчас мы видим активное использование автоматизированных оценочных систем и прогнозных моделей. В будущем, думаю, важность анализа данных только возрастет, и оценщики будут больше работать с аналитическими инструментами. Ведение более сложных баз данных, автоматизация анализа данных и применение многофакторных расчетных моделей в будущем будет являться преимуществом.

— Ваш совет начинающим специалистам в оценке коммерческой недвижимости?

— Самое важное — это постоянно учиться и быть в курсе всех изменений на рынке. Важно развивать аналитическое мышление и не бояться брать на себя ответственность. Начинающим специалистам я бы посоветовал уделять внимание деталям и стремиться к развитию в международной среде. Также немаловажно сейчас учитывать новые технологии — например, активно использовать искусственный интеллект, поручая ему рутинные задачи по обработке информации, и применять их на практике.