Переосмысление площади
Традиционный подход к сдаче помещения в аренду — расчёт арендной ставки по квадратным метрам. Такой метод существенно ограничивает потенциал дохода собственника коммерческого помещения. Существует эффективная бизнес‑модель, позволяющая сдавать больше площадей и тем самым увеличивать доходность с квадратного метра. Секрет — в вертикальном зонировании помещения, а именно — в разделении помещения на несколько уровней и увеличении сдаваемой арендной площади.
Представьте, у вас есть коммерческое помещение 500 м² с типовой высотой потолков 2,5 м, где практически всегда есть возможность увеличить сдаваемое в аренду пространство за счёт создания дополнительного уровня, например, антресолей в формате складов self storage. В итоге квадратные метры превращаются в кубические, а сдаваемая площадь увеличивается в два раза. После деления пространства на боксы разных размеров и внедрения качественного сервиса цена за сдаваемый квадратный метр растёт, и объект начинает приносить существенно больше дохода.
Математика спроса
Заполняемость объекта зачастую зависит от качественного маркетинга и удачно выбранной локации.
Малые боксы (1,5–3 кв. м) востребованы у частных клиентов с ограниченным объёмом вещей и у начинающих предпринимателей. Чаще всего эти боксы арендуют под сезонные предметы (летние/зимние шины, надувные бассейны), мелкий спортивный инвентарь (например, велосипеды), бытовые вещи, временно не нужные в квартире. Также такие боксы удобно использовать под архив. Небольшие боксы — это высокая плотность размещения на антресолях и низкая стоимость аренды (от 2500 руб./мес. за кв. м для Москвы, МО и Санкт-Петербурга, и от 990 руб./мес. за кв. м для регионов).
Средние боксы (5 кв. м) позволяют хранить мебель, товарные запасы небольших магазинов, бытовой и сезонный инвентарь. На рынке это самый популярный формат. Плюс клиенты часто оформляют длительную аренду.
Большие боксы (10–20 кв. м) востребованы у владельцев малого бизнеса и семей с большим объемом личных вещей. В этих боксах удобно хранить товарные запасы для розничной торговли, строительные материалы, оборудование для небольших производств, мебель и технику при переезде или ремонте.
Диверсификация размеров — основа заполняемости склада. Важно проводить регулярный мониторинг спроса. Если малые боксы уходят быстрее, важно перераспределить пространство в их пользу — это повысит заполняемость и выручку.
Ценность услуги по хранению повышают:
- круглосуточный доступ;
- видеонаблюдение и пожарная безопасность;
- возможность установки стеллажей под нужды клиента;
- возможность подъезда грузового транспорта, тележки на складе, рохли и лестницы для удобного доступа в антресоли и верхние боксы;
- гибкие тарифы (месячная/годовая оплата, скидки за долгосрочную аренду).
За счёт чего увеличивается скорость загрузки объекта?
Обычно перед владельцами бизнеса стоит задача максимально быстро запустить поток доходов от объекта недвижимости. Акция «50% скидка за первый месяц новым клиентам» — это то, что позволяет на старте познакомить жителей района и города с услугой хранения личных вещей. Продление аренды происходит уже по полному прайсу. Такая акция увеличивает скорость загрузки объекта, а скидки на длительное хранение от 3 до 12 месяцев стимулируют арендовать бокс на постоянной основе, что подтверждает показатель LTV — 8-10 месяцев по всей сети.
В среднем окупаемость инвестиций в открытие объекта в сфере self storage составляет от 18 месяцев до 3 лет. С покупкой помещения окупаемость составляет 5-7 лет. Ускорить возврат вложений помогает контрактное производство, а также автоматизация процессов.
Что дает автоматизация:
- объекты работают без постоянного персонала. Для встречи клиентов на складе присутствие сотрудника не требуется;
- доступ на склад осуществляется по уникальному персональному коду, который позволяет клиенту попасть в бокс 24/7;
- оформление договора аренды происходит онлайн. Клиент подписывает документы дистанционно и сразу получает доступ на склад.
Рынок self storage растет на 24–27% в год. Те, кто научится извлекать прибыль из каждого кубического метра, получат конкурентное преимущество и устойчивую прибыль.
