/ Москва

Василий Сопромадзе: Credit Suisse подбадривает российских девелоперов

Переживших кризис российских застройщиков ждет резкий рост капитализации, обещает Credit Suisse

+T -
Поделиться:
Подробнее

Российские девелоперские компании сильно недооценены, и большинство из тех, кто смог пережить кризисный период, в наступающем году ждет серьезный рост капитализации. С таким прогнозом выступил один из крупнейших швейцарских банков Credit Suisse, аналитические выкладки которого приводят «РБК daily» и «Ведомости».

По данным банка, с 2008 года котировки акций лидеров российского рынка недвижимости упали в среднем на 75%. Их нынешний уровень гораздо ниже справедливой цены: ведь цены на жилье и коммерческую недвижимость уже достигли своего дна и стабилизировались, считают аналитики швейцарского банка. Это дает основания для уверенного роста рынка в ближайшие три года. Некоторые компании ждет бурный рост уже в 2010 году.

Так, акции девелопера «Система-Галс», перешедшего в уходящем году от АФК «Система» за долги в группу ВТБ, по итогам 2010 года могут продемонстрировать рост более чем в два раза. Этому будет способствовать прежде всего поддержка со стороны госбанка, получившего контроль в компании, уверены в Credit Suisse. В среднем же по рынку рост акций в будущем году составит около 50-60%. Правда, даже столь серьезный рост котировок не позволит им достигнуть максимумов середины 2008 года.

Василий Сопромадзе

   Credit Suisse решил два момента единовременно: во-первых, подбодрил бизнесменов («Кризис закончился — давайте, ребята, засучите рукава и работайте»), а во-вторых, оправдал свое действие и призвал другие банки давать кредиты. Потому что, если банки не будут давать бизнесу кредиты, уже ничего не поможет. Я считаю, что это грамотный PR-ход. Что касается моих ощущений, то, конечно, мы ниоткуда не выходили, кризис как был, так и есть на самом деле.   

Комментировать Всего 7 комментариев

Василий Сопромадзе Комментарий удален

Credit Suisse решил два момента единовременно: во-первых, подбодрил бизнесменов («Кризис закончился — давайте, ребята, засучите рукава и работайте»), а во-вторых, оправдал свое действие и призвал другие банки давать кредиты. Потому что, если банки не будут давать бизнесу кредиты, уже ничего не поможет. Я считаю, что это грамотный PR-ход. Что касается моих ощущений, то, конечно, мы ниоткуда не выходили, кризис как был, так и есть на самом деле.

К сожалению, российский рынок недвижимости так же спекулятивен, как и российский рынок акций.

Существенная часть спроса генерировалась и до сих пор генерируется не конечными покупателями, а инвесторами, использующими недвижимость как инвестиционный инструмент.

И большая часть данных инвесторов расcчитывает исключительно на рост стоимости недвижимости, практически не учитывая потенциальные доходы от сдачи квартир в аренду.

Перекосы рынка и его спекулятивный характер делают его зависимым скорее от конъюнктуры других рынков (в первую очередь углеводородов), чем от факторов, которые должны влиять на состояние рынка в первую очередь (спрос и предложение).

Спрос на жилье действительно стабильно высок, но преимущественно является отложенным. До тех пор, пока большинство потребителей не может себе позволить покупку жилья даже в кредит.

Я думаю, что состояние рынка недвижимости будет полностью зависеть от других рынков и общей ситуации в экономике. Как только она улучшится, рынки недвижимости оживут, и инвесторы вернутся к активным спекуляциям и надуванию нового пузыря. Если цена на нефть снова опустится, то рынок недвижимости точно сможет нащупать новое дно.

Мои прогнозы в целом гораздо более негативны, чем у CreditSuisse. Рынок находится пока не в самой хорошей ситуации. И разные сегменты рынка чувствуют себя по-разному.

Наверное, только на рынке жилья наблюдается стабилизация. Мы прогнозируем, что цены начнут расти в конце 2010 года, поскольку уже сейчас мы видим, что вырос спрос.

Рынок гостиничных площадей чувствует себя неплохо, и я даже думаю, что он понемногу начнет восстанавливаться в 2010-м. Прироста на сегодняшний момент нет, но потребности рынка начали расти, поскольку у нас имеется дефицит гостиничных площадей — их всегда вводилось мало. Так что сейчас мы наблюдаем подъем в этом секторе недвижимости.

Складские и торговые помещения в этот кризис в принципе пострадали незначительно. Об этом свидетельствует тот факт, что аренда торговых площадей практически осталась на прежнем уровне. Конечно, в этом сегменте недвижимости есть разные объекты, лучше всего себя чувствуют крупные торговые комплексы и, как ни странно, помещения streetretail— небольшие магазинчики. Хуже всего — торгово-развлекательные комплексы.

Что касается рынка офисной недвижимости, то я опасаюсь делать прогнозы насчет роста спроса. Это рынок еще не достиг своего дна. Во-первых, здесь пока поглощается меньше, чем выводится, здесь все еще избыток. Во-вторых, большое количество договоров аренды офисной недвижимости заключалось на достаточно жестких условиях: если арендатор захотел бы досрочно расторгнуть контракт, ему пришлось бы платить большие штрафы. По нашим оценкам, только в 2010 году срок действия таких договоров истечет, и это приведет к существенной коррекции цен и поведения на этом рынке. Хотя понятно, что офисные площади именно сейчас невероятно привлекательны для инвестиций — есть объекты, которые продаются ниже себестоимости строительства (по 3000 долларов за квадратный метр в Москве). Для классических инвесторов, которые понимают, что рано или поздно спрос восстановится, нынешняя ситуация идеальна — они покупают дешевле, чтобы потом продать дороже.

Не в ПиАре дело

Мои прогнозы тоже негативнее, чем CS. Не думаю, что дно даже близко, ликвидность рынка практически отсутствует, так что котируемые в индексах цены не отражают действительность. И достаточно низкий уровень кредитов в системе позволяет многим держаться за недвижимость, а не продавать или банкротиться, как это происходит заграницей.

И конечно, Константин прав, что разные сегменты по-разному себя чувствуют, нельзя мерить всех одним аршином.

И еще: не думаю дело в ПиАр ходе. Можно иметь разные мнения о реальном уровне независимости аналитиков, но этой независимости достаточно, чтобы аналитику написать отчет на основе своего представления о рынке недвижимости, не беспокоясь о том, пиарит ли от CS или нет.

Credit Suisse просто невероятно оптимистичны, прав Илья, с каких веников цена на недвижимость может пойти в рост, когда кругом все построено на спекуляциях. Получив доступ к огромным финансовым средствам, значительно превышающим инвестиционные возможности мелких и средних компаний, фирмы использовали это для проведения активных операций с акциями и другими ценными бумагами. Тысячи компаний в период "вздутой экономики" делали деньги буквально из воздуха, используя получаемые прибыли для приобретения все новых ценных бумаг и для покупки недвижимости, позволяющей получать дополнительную прибыль за счет ее перепродажи, а также гарантирующей возможность получения больших банковских кредитов. Часть этой земли, конечно, использовалась в промышленных целях, но если принять во внимание темпы роста земельных распродаж и темпы роста промышленного производства, то можно сделать вывод, что необычайные темпы роста объемов приобретаемой земли объясняются тем, что земля использовалась в основном в спекулятивных целях. Главную роль в этом сыграли компании, занимающиеся операциями с недвижимостью. Российский, Литовский, Латвийский и т.д. пузырь так велик, что долго еще не появится объективных причин для роста цен. Дна, по моему мнению, точно нет. И когда будет, никто не знает. Можно японцев спросить, они уже 16 живут в падении.

У каждого Додика своя методика

Друзья! Каждый из Вас прав по своему. Но все таки хотелось бы внести ясность. Вы обсуждаете рынок недвижимости в целом. Говорим про Россию? Давайте разделять. Несколько позиций. 1. Москва как отдельное государство. 1.1 Квартиры 1.2 Загородка 1.3 Офисы 1.4 Торговая, включая стрит 1.5 Склады. 2 Россия за пределами московского региона 2.1 .....

Каждый из сегментов изобразил собственную фигуру высшего пилотажа. Часто общаясь и с фондами и с девелоперами и с конечным потребителем и с журналистами, очень заметно что каждому удобно пользоваться данными по сегментам говоря о рынке в целом. 

А потенциал для роста рынка как ни странно есть практически в людом сегменте. И те у кого руки не опустились реально двигаются. Мега прибылей не будет. Но нормально зарабатывать можно. Готов прокоментировать каждый сегмент если кому интересно и обьяснить свою позицию. Места правда до фига займет))))

http://www.snob.ru/profile/blog/8633/10901

Согласна с Алексеем, что для каждого микрорынка свои правила. Даже Москву и Питер сравнивать невозможно.   В Москве - рынок крупных инвесторов, а в Питере - по-прежнему, частных ИП и договоров на 11 месяцев. К примеру, упомянутый выше сектор "стрит-ритейла": в начале года огромное количество помещений пустовали, к лету появились арендаторы. Условия новых договоров аренды  кардинально были пересмотрены. Собственники оказались не готовы заключать договора по низким ставкам на длительный срок. Привычные условия 5 лет, индексация ставки 10%  и так делее - перестали быть реальными.  Арендаторов сажали по смешным для докризисного периода ставкам, лишь бы покрыть и без того растущие расходы на содержание помещений.  Крупные инвесторы, спекулирующие недвижимостью, пытались сбыть активы пакетами, в которых на 1 хороший проект, приходилось еще по 2-3 плохеньких.  Половина компаний, позиционирующих себя как нвестиционные, сейчас  пытаются выехать на управлении недвижимостью. В секторе жилья, на мой взгляд, показатель - "ипотека". Нет ее сейчас. И за год ситуация не сильно изменилась.