Алексей Гальцев: Как купить в Москве квартиру, которая не упадет в цене

Правильно выбирайте район

Еще в июне мы в Realiste провели исследование рынка недвижимости Москвы и Подмосковья, в котором определили районы, где квартиры в ближайшие годы подорожают, то есть это наиболее перспективные точки для инвестиций. В октябре мы повторили это исследование и выяснили, что прогноз искусственного интеллекта оправдался на 79%: в большинстве районов, которые мы не выделили, к осени цены на недвижимость действительно упали. При этом районы, которые мы отнесли к перспективным, за полгода выросли в цене в среднем на 10%. 

Теперь самое интересное — что же это за районы. Выделю пять, в которых рост цен на квартиры составил 11% и более. Это Метрогородок (район в ВАО, рядом с МКАД); окрестности метро «Спартак» и «Тушинская»; район рядом с метро «Перово» и «Новогиреево»; «Пражская» и «Южная», а также «Улица академика Янгеля» и «Аннино». В целом речь идет именно о спальных районах, часто на окраинах города, в основном на Севере и Юго-Востоке.

А вот в центре практически везде цены на недвижимость серьезно завышены — и, по нашим прогнозам, в ближайшие годы стоимость квартир там будет снижаться. Поэтому, если вам досталась в наследство от бабушки квартира где-нибудь в Хамовниках или недалеко от «Белорусской», наиболее разумная стратегия — продать ее сейчас, пока цены держатся на высоком уровне, и вложить полученную сумму в несколько квартир в более удаленных от центра районах.

Не берите квартиру в новостройке

Многие считают, что покупка квартиры в новостройке выгодна. Эта идея идет из прошлого, когда такие инвестиции считались достаточно рискованными: часто строительство замораживалось или затягивалось. Однако мы помним, что высокий риск всегда связан с высокой прибылью. С новостройками ситуация была аналогична: чаще всего, когда дом все же сдавали, стоимость квартир в нем вырастала в среднем на 20–30%.

Эти времена прошли. Сегодня введено проектное управление, а оплата происходит через эскроу-счета. Таким образом, государство гарантирует, что застройщик сдаст дом в срок. Поэтому такого высокого роста стоимости квартиры рынок уже не видит, и профессиональные инвесторы перестали вкладываться в подобную недвижимость.

Да, сейчас на фоне льготных ставок по ипотеке цены на недвижимость растут, но этот бурный рост продолжится только при поддержке государства. Иначе ипотечный пузырь, о котором сейчас говорят некоторые эксперты, может оказаться реальным. 

А недавно появился и еще один фактор, который, вероятно, снизит цены на часть квартир в новых домах. Если будут приняты поправки, по которым апартаменты переведут в жилую недвижимость, то стоимость квартир в сотнях недавно построенных домов пойдет вниз — при условии, конечно, что в этом районе есть апартаменты с аналогичными характеристиками.

По моему мнению, в случае с новостройками есть слишком много факторов, которые вы не контролируете. Купили в надежде продать на этапе сдачи? При этом неизвестно, сколько еще человек в этом же доме поступили так же, и всегда возможна ситуация, что в итоге вы столкнетесь с бешеной конкуренцией: помимо вашего предложения на рынке будет еще десяток. Кто-то снизит цену — и вот уже вы потеряли всю прибыль, на которую рассчитывали. Поэтому я считаю, что инвестиции в новостройки несут слишком много неопределенности. Предпочитаю рассчитывать все с математической точностью, а это возможно на рынке вторичного жилья.

Ищите действительно выгодные предложения

Верно выбрать район и обратить внимание на вторичное жилье — лишь часть задачи. Важно еще и не переплатить за саму квартиру. И здесь тоже нужно обращать внимание на некоторые детали.

Основное — вам нужно найти продавца, который готов продавать со скидкой. Правда, размер скидки тоже имеет значение. По данным нашего искусственного интеллекта, наиболее разумный размер скидки — порядка 10%. Меньше обычно просто невыгодно, а вот если владелец жилья скидывает цену больше чем на 15%, то чаще всего речь идет о квартире с проблемами: неузаконенная перепланировка, сложности с документами, обременение. Если возникнет необходимость, перепродать такую квартиру быстро и выгодно вы не сможете. А в худшем случае, если у квартиры не все чисто с наследством, ее даже могут отобрать через суд.

Приведу реальный пример. 1 декабря мы провели сделку по продаже квартиры, купленной в конце октября за 14 700 000 рублей. В нее за это время было вложено 270 000 рублей. И через 45 дней удалось продать квартиру за 16 100 000 рублей. Таким образом, чистая прибыль составила 1 130 000 рублей, или 61,23% в годовой приведенной доходности проекта (IRR). Это абсолютно реальные цифры, которые можно получить, если грамотно подобрать объект.

Поэтому ищите перспективный район — желательно такой, который неплохо знаете, чтобы понимать уровень цен, — и выбирайте через порталы с объявлениями о продаже квартиры, стоимость которых примерно на 10% ниже рыночной.

Верно оцените стоимость ремонта

Это распространенная ошибка, которую совершают покупатели квартир. Многим кажется, что выгодно купить «убитую» квартиру, вложиться немного в ремонт, и ее цена поднимется в разы. Однако на практике часто бывает другая ситуация: человек покупает квартиру с дисконтом 10%, например, за 9 млн рублей вместо рыночных 10 млн, а потом тратит около 2 млн на ремонт (оказывается, что нужно менять проводку, выравнивать стены, заново делать стяжку пола, а заодно давайте и лоджию утеплим). В итоге и скидки по факту нет, и квартиру за 11 млн никто не купит только потому, что там новый ремонт. А через пять лет ремонт уже перестанет быть новым, и придется еще что-то обновлять. Выгода часто получается нулевая. Ремонт — это всегда сложный и дорогостоящий проект. Непрофессионал не может оценить, во сколько он обойдется. Поэтому либо приезжайте на объект с кем-то, кто разбирается в ценах, либо ищите вариант «просто и чисто», который не требует больших денежных вложений.

Больше текстов о политике, бизнесе, финансах и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект "Сноб" — Общество». Присоединяйтесь