Компания Сергея Полонского Mirax Group оказалась на грани разорения
Mirax может стать первой крупной российской компанией, павшей жертвой кризиса. Ее новым владельцем, вероятно, будет «Альфа-Групп»
- О чем речь?
В своем блоге Сергей Полонский опубликовал письмо инвесторам и партнерам, в котором объявляет о переносе сроков сдачи объектов. «Если нам суждено утонуть, мы сделаем это с высоко поднятой головой», — пишет Полонский.
Причин для тревоги о судьбе Mirax Group достаточно. «Альфа-Групп» приобрела долг компании у швейцарского банка Credit Suisse , размером в 200 миллионов долларов с дисконтом, составившим, по неофициальным данным, до 75%, и подала иск к Mirax Group с требованием уплаты 241,6 миллиона долларов. В обеспечение иска суд наложил арест на Mirax Plaza и башню «Федерация», которые принадлежат дочерним компаниям Mirax Group. Переговоры с «Альфа-Групп», на долю которой приходится теперь 40% долгов Mirax Group, развиваются не в пользу Полонского. В своем письме он выражает надежду, что в случае смены владельца «Альфа-Групп» все же завершит все начатые стройки Mirax Group. «Альфа», в свою очередь, рассчитывает на деньги. При этом большая часть объектов Mirax Group далека от завершения, практически все готовые площади распроданы, а продажа оставшихся не позволит финансировать завершение строительства — на это, по оценкам девелопера, необходимо 1,18 миллиарда долларов. «За год нам не удалось привлечь ни одного банковского кредита на стройку, а за последний месяц — продать ни одного квадратного метра недвижимости», — пишет Полонский в блоге.
Неспособность Mirax Group расплачиваться по кредитам привела к тому, что международное рейтинговое агентство Fitch понизило рейтинг компании до дефолтного, хотя это событие имеет скорее символическое значение для находящейся на грани банкротства компании.
В редакционном комментарии «Ведомости» предлагают изучать по письмам и высказываниям Полонского историю строительного бизнеса в России. Весной 2008 года, напоминает газета, бизнесмен встречал гостей своей вечеринки на каннской выставке недвижимости MIPIM словами: «У кого нет миллиарда, могут идти в жопу». «Похоже, у него больше нет миллиарда», — характеризует газета нынешнее положение Полонского.
Наш рынок недвижимости был воплощением «русской мечты» — можно было вложить деньги и самому этот бизнес особенно не контролировать. Просто сиди и жди доходов. Полонский построил на этом свои проекты, за это ему надо поставить памятник при жизни. У нас ситуация была такая, что недвижимость очень динамично росла в цене — за восемь лет выросла в восемь раз.
А сегодняшняя ситуация — это крушение «русской мечты», рынок девелопмента совершенно не был готов к тому, что физические лица — инвесторы так быстро пересмотрят свое отношение к инвестициям в этом секторе.
С моей точки зрения, нынешняя ситуация была предсказуема уже два — три года назад. В сегодняшней реальности, когда нет денег, а административный ресурс помочь не может, то переход активов из одних компаний в другие — это неизбежный процесс. Хотя вопросы эффективного управления такими инвестиционными процессами и их успешное завершение совершенно не простая задача, особенно для неискушённых проблемами российского девелопмента.
Рынки недвижимости достаточно локальны, и если компания успешна на какой-то одной территории, это совсем не значит, что она будет успешна на другой. На таких локальных рынках не было, да и нет серьезной конкуренции , по этой причине наши девелоперские компании и не готовы к сегодняшним рыночным потрясениям, по сути они находились в тепличных условиях, а "парниковый эффект" наши рынки разрушил. Безудержный рост цен перегрел рынок, а игнорирование интересов частных инвесторов со стороны операторов и давление на рынок административно-разрешительного пресса привело к оттоку с этого рынка денежных средств населения. В большинстве стран мира население впрямую не участвует в строительстве, используя специализированные институты защиты инвестиций. При этом, девелоперский и строительный бизнес во всём мире относится к наиболее рискованным секторам кредитования даже для специализированных банков, кредитование в этом секторе осуществляется при более высоких процентных ставках. Наши банки с учётом высокой непрозрачности этого рынка и отсутствия у них эффективных инструментов контроля освоения инвестиций в этом секторе в должном объёме представлены не были, и некому запролнит возникшие бреши недофинансирования проектов, особенно в текущем состоянии этого рынка.
Ещё одна из проблем это перекрёстное финансирование одних проектов деньгами полученными на других; например деньги, собираемые на жилых домах, шли и идут в коммерческую недвижимость, при этом сроки сдачи объектов в эксплуатацию по которым деньги уже получены затягиваються, а девелоперы по прежнему вместо того чтобы повернуться лицом к частному инвестору пытаються решать свои проблемы старыми способами, закладывая в своих проектах только рост цен.
Все это и приводит к сегодняшним результатам — большинство коммерческих активов будет перетекать к кредиторам, банки будут вынуждены стать девелоперами и управляющими недвижимостью для того чтобы вернуть выданные кредиты.
Эту реплику поддерживают: