Жилье по цене гитары Джона Леннона: гид по квартирам «Наркомфина»
Что происходит сейчас
Авторский надзор за реставрацией осуществляет Алексей Гинзбург, внук архитектора, создавшего проект Дома Наркомфина. Сохранили оригинальные архитектурные решения конструктивизма: открытую крышу, ленточное остекление, двухуровневые квартиры, кухни-гостиные с увеличенным остеклением, спальни, обращенные на восток, а гостиные — на запад. Общественное пространство перенесли в коммунальный корпус — там будет кафе и зал для мероприятий.
Как устроен дом и как продаются квартиры
Планировку квартир сохранили согласно задумке Моисея Гинзбурга. В доме есть «ячейки»: К, F, 2F и L. Все они продаются.
F — двухуровневые небольшие квартиры от 35 до 40 квадратных метров. Две основные комнаты находятся на одном уровне.
К — двухуровневые просторные квартиры от 80 до 114 квадратных метров.
2F — удвоенный вариант двухуровневой ячейки типа F от 68 до 85 квадратных метров.
L — одноуровневые квартиры площадью от 28 до 77 квадратных метров.
А также есть один пентхаус — бывшая квартира Николая Милютина(продана). И квартиры исторических планировок — одна Моисея Гинзбурга (забронирована) и две Александра Дейнеки (маленькая продана, большая забронирована).
Один квадратный метр в доме стоит от 714 тысяч до 1100 000 рублей. Цена не будет повышаться, вне зависимости от уровня квартиры или ее «легендарности». Что касается самого ценника, то он аккурат посредине между «премиум» и «элитной» недвижимостью.
Яна Мандрыкина, владелец и руководитель одного из офисов агентства БЕСТ-Недвижимость:
Наркомфин — уникальный и знаковый дом. Его ценность вовсе не только в том, что это памятник эпохи конструктивизма или пространство, максимально удобное для проживания. Самое главное, что таких квартир на сегодняшнем рынке фактически нет: это уникальные, нетривиальные двухэтажные планировки с отделкой и готовыми интерьерами. Фактически единственный жилой дом со вторым светом (когда частично отсутствует перекрытие между этажами). Эти квартиры — коллекционные вещи, штучный товар, который невозможно повторить и поэтому невозможно оценить. Никакой прагматической оценки по потребительским свойствам: такая квартира может стоить хоть миллиард, как гитара Джона Леннона.
Самая интересная планировка
№15 Квартира Гинзбурга (забронирована)
3-й этаж, общая площадь 113,5 м2, 4 комнаты
Цена: 109 000 000 р.
Самая дорогая квартира
№49 Пентхаус Милютина
7-й этаж, общая площадь 98,2 м2, 3 комнаты
Цена: 120 000 000 р.
Для большой семьи
№10
2-й этаж, общая площадь 93,5 м2, 4 комнаты
Цена: 66 759 000 р.
Холостяцкая
№42
5-й этаж, общая площадь 36,9 м2, 2 комнаты
Цена: 29 520 000 р.
Самая дешевая
№43
5-й этаж, общая площадь 28,7 м2, 1 комната
Цена: 22 690 000 р.
Самая интересная планировка
№15 Квартира Гинзбурга
3-й этаж, общая площадь 113,5 м2, 4 комнаты
Цена 109 000 000 р.
Это самая большая квартира в доме — 113,5 м2. Окна выходят на три стороны света и, что немаловажно, на нижнем уровне квартиры есть длинный и просторный балкон (их на этой стороне дома всего лишь три). Высота потолков — 3–7 м. Квартира оснащена системой «умного дома» и предлагается в современной качественной отделке с уважением к истории. Планировка простая: две комнаты наверху и две внизу с центральной гостиной с окнами во всю стену и потолком высотой 7 м.
В этой квартире размещалась мастерская архитектора дома Моисея Гинзбурга. При заселении Гинзбургу была предложена квартира №15 типа K, но архитектор предпочел устроить в ней мастерскую. Во время отделки здания он проводил здесь большую часть времени.
Яна Мандрыкина:
Такая планировка, как у Наркомфина, не будет ликвидна как массовый продукт — любой девелопер понимает: бесполезно застраивать целый квартал домами с подобными квартирами. Но есть ряд покупателей, которые хотят въезжать в квартиру на мотоцикле, хотят дом, по пространству сравнимый с футбольным полем. Этот проект рассчитан на 1 процент людей, которые хотят обладать чем-то уникальным, штучным. 99% людей скажут, что такое покупать в принципе нельзя, это сумасшествие. Но эти квартиры на них и не рассчитаны.
Самая дорогая квартира
№49 Пентхаус Милютина (продана)
7-й этаж, общая площадь 98,2 м2, 3 комнаты
Цена: 120 000 000 р.
Двухэтажная квартира с двумя балконами на разных уровнях. Самое интересное в пентхаусе — не только то, что он расположен на крыше дома. Квартиру спроектировали по просьбе заказчика Дома Наркомфина — наркома финансов РСФСР Николая Милютина. В изначальном проекте на этом месте находилась вентиляционная камера, внутри которой собирались разместить современное оборудование: приточную механическую вентиляцию. На вентиляцию не хватило денег, поэтому Милютин решил сделать себе там квартиру. Моисей Гинзбург был против затеи, тем менее квартира по образцу ячейки К на крыше появилась. В отличие от типовых квартир K, она выходила не на две, а на три стороны. По легендам, из-за соседства с наркомом жильцы забросили солярий, который располагался на крыше, чтобы не мельтешить перед глазами высокого начальника, хотя его окна выходили на другие стороны света.
Яна Мандрыкина:
Можно ли будет перепродать эту квартиру, если наступит кризис? Все-таки кризис — обычно масштабное явление. А квартира — не раритетная книга и не коллекционная бутылка вина. У книги при должном хранении нет такого износа, и кажется, что продать такую квартиру будет нелегко, но это только если мы смотрим на нее с точки зрения потребительских свойств. Дело же в том, что у квартиры в таком доме совершенно другой статус: вот сейчас быстрее всего разбирают квартиры в суперкамерных домах на 20 семей.
Для большой семьи
№10 (свободна)
2-й этаж, общая площадь 93,5 м2, 4 комнаты
Цена: 66 759 000 р.
Это одна из самых больших квартир типа K: окна выходят на две стороны света, санузлы расположены на разных уровнях. Квартира хорошо подойдет для большой семьи, потому что в трех комнатах верхнего уровня есть место для двух спален и детской (две комнаты по 15 м² и одна 12 м²). В изначальном проекте Гинзбурга для больших семей в доме было 8 квартир типа K, которые располагались в центральной части дома на 2-м и 3-м этажах. Квартиры представляли собой двухъярусные жилые ячейки с высотой каждого этажа 2,3 метра. Часть квартиры имела высоту потолка 4,6 метра, в ней находилась общая комната, выполняющая функции гостиной. На нижнем уровне располагались коридор, передняя, терраса и кухня, а в верхнем — две спальни размером 19,9 и 12,1 м².
Яна Мандрыкина:
Наркомфин — дерзкий проект. Создатели сыграли на всем: уникальное здание, аккуратная реновация, технологическая мощь «умного дома». Портреты покупателей тоже понятны: это и юный финансист, и нежный родитель, который решил сделать подарок на выпускной ребенку, и влюбленный мужчина, который хочет порадовать свою девушку, и супружеская пара с отличным вкусом и страстным желанием жить красиво.
Холостяцкая
№42 (свободна)
5-й этаж, общая площадь 36,9 м2, 2 комнаты
Цена: 29 520 000 р.
Как и во всем Доме Наркомфине, эта квартира с системой «умного дома». Окна выходят на две стороны дома. Изначально малометражные квартиры-ячейки типа F были созданы для небольших семей и холостяков. Двухэтажные квартиры с входами из одного коридора имели две планировки — с лестницей от входа наверх (в двухэтажную гостиную со стеклянной стенкой) и опять наверх (в спальню) или с длинной лестницей вниз, в такую же гостиную и спальню. Каждая квартира состоит из двух частей с потолками высотой 3,6 м и 2,3 м.
Яна Мандрыкина:
Некоторые не любят покупать квартиры с отделкой. Но для такого объекта как Наркомфин, ремонт и обстановка — это типично. Для своего потребителя это хорошее предложение, потому что оно уникально, тебе ничего не нужно менять. Хочешь — посуточно сдавай через airbnb, хочешь — живи сам: фактически это жизнь в музее в центре Москвы с очень интересными соседями, каждый из которых заплатил приличную цену за квартиру.
Самая дешевая
№43 (свободна)
5-й этаж, общая площадь 28,7 м2, 1 комната
Цена: 22 690 000 р.
Однокомнатная одноуровневая квартира редкого типа L — в доме всего четыре подобные. Квартира №43 — самая маленькая (чуть меньше 30 м2), поэтому самая дешевая. Площадь жилой комнаты составляет 24,3 м2, остальное отдано под душ и туалет. По идее Гинзбурга, вместо полноценных кухонь в маленьких квартирах был предусмотрен так называемый «кухонный элемент» — аналог современных кухонных гарнитуров со встроенной бытовой техникой. Так в 20-х годах XX века в Доме Наркомфина появились первые квартиры-студии с одним большим светлым пространством.
Яна Мандрыкина:
Купить, чтобы сдавать в аренду? Отличная идея. И вот тут нет никакого ограничения по ежемесячной плате за такую квартиру. За самую маленькую из них можно легко брать от 100 тысяч рублей в месяц.