Ольга Хасанова: Рынок премиальной недвижимости в Сочи напоминает дубайский, который сейчас надут, и многие уже обожглись

Ольга, вы 16 лет проводите премию Urban: получается, рынок недвижимости менялся на ваших глазах. Каким он был, каким стал?

Все начиналось с хаоса — не было ни стандартов, ни классификации. Преобладала точечная застройка, и не было речи о комплексном развитии территорий. То, что мы видим сейчас, — это небо и земля. Если сравнить проекты двадцатилетней давности и современные, разница очевидна. Сейчас девелоперы стремятся развивать территории комплексно, у них есть мотивация для этого со стороны государства. Проекты становятся более удобными для жизни.

А как премия стимулирует девелоперов расти?

При нашем содействии рынок меняется, потому что именно нами были утверждены классы и стандарты строительства. Плюс любая конкуренция, которую рождает премия, ведет к развитию рынка.

Мне кажется, и в плане архитектуры все улучшилось в разы, особенно если говорить о недвижимости класса «бизнес» и «элит».

Ну это объясняется просто — экономикой проекта. Продавать такое жилье выгодней в разы, благодаря марже и высокому спросу.

Вы рассказывали, что пришли к теме недвижимости абсолютно случайно, начав после журфака работать редактором в СМИ строительной тематики. Насколько сейчас вы чувствуете себя органично, что вам самой нравится в деле, которым занимаетесь?

Сейчас мне очень нравится влиять на отрасль. Я понимаю, что наши проекты не оставляют равнодушными людей, под их влиянием меняются и застройщики, и сами проекты. И осознание этого мотивирует двигаться дальше. Будучи собственником компании, я понимаю, что у меня уже другая миссия: для меня важно, как мы развиваемся и как меняются люди, которые работают в компании.

А сколько вообще номинантов было с момента основания премии?

Больше 6000.

В этом году премия отметила много интересных проектов в Екатеринбурге, Уфе, Дербенте, Краснодарском крае, Ростове-на-Дону. А вам лично какие проекты больше всего понравились?

Я не все объекты видела лично, но в этом году меня впечатлили объекты «Мармакс» в Рязани и компании «Железно»: мне очень понравился их подход к строительству крупных объектов, которые сочетают концепцию «город в городе». И «Железно» абсолютно заслуженно стали девелопером года.

Еще среди лауреатов премии лидируют проекты в сегменте курортной недвижимости. Это связано с тем, что сейчас девелоперы бросают все силы на создание крутых проектов в курортной зоне? Тот же Сочи…

Да, проектов таких много. А вам не кажется, что Сочи, например, просто повезло? Когда складывается определенная ситуация в стране, и регион процветает. Если бы конъюнктура рынка и атмосфера были другими, то вряд ли Сочи был на таком подъеме, как сейчас. Но, конечно, помимо стройки, в Сочи нужно еще заниматься развитием инфраструктуры, развитием транспортной сети. Если возвращаться к курортной истории, помимо Сочи и Крыма, развиваются и Алтай, и Камчатка, и Владивосток. Сочи не главная территория, где растет курортная недвижимость, но самая очевидная. Многие туда перевозят родителей, отправляют детей на лето подышать морским воздухом.

Это правда, что в курортную недвижимость сейчас вкладываются криптоинвесторы? И кто сегодня основной покупатель квадратных метров в Сочи?

В том числе криптоинвесторы, конечно. Я не эксперт в продажах, но агентства недвижимости и девелоперы говорят, что часть покупателей — из далеких холодных регионов, которые берут жилье для себя, а также инвесторы, которые заходят в проекты на ранней стадии. Премиальная недвижимость в Сочи быстро не продается, нет пока в России столько богатых людей. И с перепродажей тоже сложно по этой же причине. Хоть цена и растет, но, когда долго продаешь, тоже теряешь. Отчасти это напоминает дубайский рынок, который сейчас надут, и многие уже обожглись: рост есть, но выйти из проекта тяжело.

Федеральную премию вы тоже проводите в Сочи — «курортный» акцент окончательный?

Пять лет проводили в Петербурге, последние три года в Сочи, но это не значит, что мы там навсегда. Мы думаем о том, чтобы сделать премию еще где-то, может быть, в том же Манжероке. Мы заинтересованы в дальнейшем развитии.

В одном из интервью вы отметили, что качество региональных проектов порой выше столичных. Как так получается?

Это, конечно, зависит от проекта. Но качество строительства в регионах действительно высокое, застройщики стремятся сделать хороший продукт, реализуя свои амбиции и строя планы выхода на столичный рынок. Я знаю примеры, когда застройщик построил премиальный комплекс в Кирове, Рязани или Екатеринбурге, и в Москве начинает тоже с бизнес-класса, поскольку это наиболее выгодный вариант. Регионалы зачастую умеют находить лучшие решения и правильно работать с себестоимостью и маржой.

Сейчас премия Urban оценивает отдельно столичные и отдельно региональные проекты, с чем это связано?

С объемом рынка, очень много жилья строится по всей России, и в одну премию не все проекты помещаются. И мы не можем сравнивать региональные проекты с московскими, везде свои критерии оценки, поэтому у нас есть отдельные категории премии по Москве, Петербургу и регионам.

Раньше у Urban была номинация в сегменте «эконом», а сейчас только «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит». Почему эконом-проекты остались без внимания?

Понятия «эконом» не существует с 2020 года. Минстрой заявил, что теперь есть класс «стандарт», за качеством которого он следит, так что переживать о том, что покупатели будут чем-то обделены, не стоит. Почему мы не оцениваем объекты стандарт-класса, ответ простой: такие проекты рассчитаны на массового покупателя, и сравнивать их между собой смысла нет — они все одинаковые.

Система сертификации, разработанная вашей компанией, — для чего она?

Чтобы оценивать объект вне времени, на любой стадии проекта. Даже если компания еще не получила проектное финансирование, мы можем взять проект на оценку. Подтвердить класс и качество объекта. Мы собрали в одну систему четыре категории: «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит», и по каждому классу сформировали максимальное количество обязательных параметров. Это более углубленная система оценки. 

Несмотря на то что рынок недвижимости существует 25 лет и сейчас очень высокая конкуренция, застройщики зачастую хитрят и обманывают покупателей, присваивая объектам не тот класс. Покупатели еще не так хорошо ориентируются в характеристиках жилья того или иного класса. А потом компания получает разочарованного жильца. А ведь только счастливый жилец совершает повторные покупки. Мы стремимся к тому, чтобы сертификация стала обязательной для всех проектов. За этот год мы оценили 17 объектов, с каждым годом количество увеличивается — этот процесс небыстрый, и мы всем застройщикам советуем заходить на начальном этапе.

Бывали случаи, когда лауреат был лишен премии по причине срыва сроков сдачи объекта?

По причине срыва сроков нет. Был случай, когда премия проекту была аннулирована по причине недобросовестности застройщика, были единичные случаи, связанные с банкротством и уголовными делами.

Расскажите, пожалуйста, а как вообще проходит отбор проектов для участия в премии? Как строится работа с 74 экспертами?

Жюри у нас каждый год обновляется: мы не допускаем повторного участия одного и того же человека. Чтобы попасть в состав жюри, надо получить приглашение от нас и от меня лично либо предоставить две рекомендации от членов жюри прошлого года, и мы их рассмотрим. В первую очередь, приглашение в жюри могут получить первые лица компаний-победителей. Обязательно у компании должен быть опыт в жилищном строительстве, новичков не берем. Также мы приглашаем редакторов и журналистов отраслевых СМИ, обязательно — госсектор и архитекторов: среди членов жюри их больше всего, 20%.

Я заметила, что в девелопменте много молодых, в жюри тоже? А с чем это связано?

Я бы связала это с тем, что отрасль последние лет пять находится в трансформационном состоянии, а это удел молодых. Я думаю, что как раз молодые специалисты могут привносить новое и быстро адаптироваться к нововведениям.

Беседовала Анна Сметанина