Почему мы редко переезжаем. О проблемах сделок по обмену жилья и способах их решения
«Переезд хуже пожара» — так говорят. И фраза актуальна не столько для сбора вещей, сколько для оформления сделки по продаже одной квартиры и покупке другой. Что делать, если деньги на приобретение нового жилья появятся только после продажи имеющегося? А если произойдет накладка и сделка сорвется?
Итак, основные проблемы желающих переехать и простые способы их решения.
Проблема — время. Сначала нужно долго выбирать подходящую квартиру, а после придется потратить немало времени и нервов для оформления двух сделок о купле-продаже. В объявлениях категории «Обменяю» ничего не нравится.
Решение. Для того чтобы не тратить слишком много времени на подбор нового жилья, нужно определиться с целями переезда и не соглашаться на компромиссы. Если вас интересует определенная площадь квартиры, вы четко знаете нужную локацию и уровень ремонта, рассматривайте только те предложения, которые соответствуют вашим критериям. Каждый раз, желая посмотреть то, что не слишком подходит, вы затягиваете процесс. Сконцентрируйтесь и будьте непреклонны, тогда число интересующих вас квартир будет сведено к минимуму — а из минимума легче выбирать.
В США набирает популярность простое и технологичное решение по совершению двух сделок параллельно. Это продажа старой квартиры и покупка новой буквально за один клик. Так работает платформа OpenDoor. Компания самостоятельно выкупает квартиру, то есть собственник получает деньги без промедления, а после через эту же платформу подбирается и приобретается новая квартира. В результате вместо двух сделок собственник совершает одну — по типу автомобильного сервиса Trade In. В России мы в нашем агентстве тоже развиваем такую систему, которая может оценить квартиру, выкупить ее и предложить интересные варианты «взамен» в соответствии с вашими запросами.
Проблема — честность и чистота. Важно купить жилье без обременений и скрытых юридических проблем. Это отдельная зона вопросов.
Решение. Вы можете купить квартиру у флипперов — это компания или частное лицо, которые сами купили эту квартиру, чтобы сделать ремонт и продать дороже. Перед покупкой они уже точно все проверили сами. Обращайтесь к крупным флипперам с хорошей репутацией. В их активе нет «сложных» квартир с обременением: для них это невыгодно. Есть компании, которые дают гарантию на юридическую чистоту квартиры, чтобы вы могли не бояться внезапного появления наследников или других проблем. Конечно, в стоимость такой квартиры входит небольшая комиссия за работу ремонтников и юристов, но лучше получить квартиру «чистую под ключ», чем дополнительные заботы, а еще и быть вынужденным нанимать специалистов.
Проблема — оплата специалистов. Чтобы совершить сложную сделку, придется какое-то время зависеть от риелтора, платить ему и юристу.
Решение. Мир изменился. Больше не нужно полгода продавать квартиру и несколько месяцев оформлять документы. Сегодня есть множество технологичных решений, которые упрощают задачу и даже устраняют необходимость платить специалистам. Теперь это делают алгоритмы нейросети, которая практически не способна ошибаться. Она дает оценку квартир в разных районах, помогает найти наиболее выгодный вариант без риелтора, и проверить жилье без юриста.
Проблема — накладки в сделках. Нужно продать одну квартиру и получить за нее деньги, чтобы купить другую. Что делать, если понравившийся вариант нового жилья может уйти с рынка, а покупатель старой квартиры еще не внес всю сумму?
Решение. Во-первых, можно сразу договориться с продавцом интересующей квартиры о том, что вы точно планируете совершать сделку и даже готовы на внесение задатка. Как правило, это работает. Но нужно быть уверенным в надежности покупателя вашей квартиры и в том, что он все-таки внесет всю сумму.
Во-вторых, можно опять же определиться с компанией-помощником, которая выкупит вашу квартиру и поможет совершить обмен быстро, без дополнительных посещений офиса. Если воспользоваться таким решением, можно сэкономить не только нервы, но и время, потому что сделка будет закрыта в течение пары недель. Здесь накладки исключены, но нужно точно понимать, какую квартиру и на каких условиях вы хотите взамен.
Проблема — продешевить. Какой оценке квартиры можно доверять — той, что называет риелтор, или средней по рынку? Продать квартиру быстро и без потерь непросто.
Решение. Если найти профессионального риелтора, можно расслабиться. Однако нужно помнить, что первичная оценка риелтора может не соответствовать той цене, за которую он сможет продать квартиру. Дело в том, что в интересах риелтора реализовать жилье быстрее, пусть и дешевле (его комиссия изменится не слишком сильно). Часто бывает, что риелтор убеждает собственника продать квартиру по сниженной цене. Самостоятельно определить справедливую цену квартиры довольно сложно, потому что для этого нужно учитывать множество нюансов: от степени перегретости района до качества ремонта, материала стен и прочее. Поэтому рекомендация — довериться справедливой оценке машинных алгоритмов, которые учитывают все необходимые факторы, а после самостоятельно проверить данные, сравнив стоимость и состояние аналогичных квартир.
Сегодня процесс обмена квартиры может закончиться за две недели, исключая месяцы ожидания и долгое оформление документов. В России этот способ обмена пока не слишком развит, но тренд идет с Запада, задерживаясь, как обычно, на пару лет. Поэтому стоит ожидать дальнейшего распространения «умных» решений на рынке недвижимости и пользоваться достижениями технологической мысли, чтобы не бояться легко менять место жительства или использовать недвижимость как актив.
Больше текстов о бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь