Комфорт в ипотеку. Что происходит на рынке жилья
От чего зависит размер ипотечной ставки?
Если в апреле ипотечные кредиты выдавались в среднем под 11,45% (минимальное значение за последние пять лет по статистике ЦБ), то уже в июне началась гонка конкурентов на ипотечном рынке — кредитная ставка опустилась ниже 11% и продолжает падать. «Положительная динамика ипотечного кредитования объясняется не только понижением ипотечных ставок после отмены программы господдержки, но и относительной стабилизацией финансового и экономического климата в стране на фоне ожидаемого прогноза по снижению инфляции», — говорит Елена Назаренко, начальник управления ипотечных продуктов и рефинансирования Промсвязьбанка.
Госпрограмма субсидирования изменила структуру спроса на жилье. До 2014 года 60% приходилось на вторичный рынок, 40% — на первичный. Теперь соотношение такое: 30% — вторичный рынок и 70% — первичный. Средняя сумма кредита растет, а средний первоначальный взнос падает. Срок кредитования, который выбирают клиенты, остается без изменений и держится на прежних значениях: 15-20 лет.
Как работает ипотека без первоначального взноса?
Усиление конкуренции в банковском секторе привело и к тому, что банки стали предлагать ипотечные программы без первоначального взноса — так называемую нулевую ипотеку. Ставки в таких программах начинаются от 12,95% годовых, зато покупателям не придется терять несколько лет, чтобы накопить на первоначальный взнос. Ряд экспертов считает, что подобная схема может снизить качество кредитных портфелей банков, поскольку привлекает клиентов с низкой степенью финансовой осведомленности. Тем не менее, именно на ипотеку, по данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), рассчитывают 36% россиян, планирующих в ближайшее время улучшить жилищные условия. Их не пугают переплата и риск невыплаты в случае потери работы. Ипотека — один из самых популярных способов приобрести жилье.
Премиум или комфорт-новостройки? Как в этом разобраться?
Еще несколько лет назад покупатели квартир были вынуждены брать то, на что хватало денег. Стоимость и сейчас немаловажный фактор, но требования к недорогим вариантам уже далеко не те, что раньше. По итогам первой половины 2017 года доля сегмента комфорт-класса среди предложений на рынке строящегося жилья Москвы составила 41,3%. Это в несколько раз больше «эконома» с его 6,2%, выяснили эксперты Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Понятие «жилье комфорт-класса» появилось около 10 лет назад. Тогда высокая конкуренция на рынке новостроек заставила девелоперов начать думать о повышении качества проектов. Комфорт-классом стали называть дома, которые отличались от эконома более высоким качеством материалов, интересным дизайном, улучшенной планировкой и развитой инфраструктурой, но еще не дотягивали до понятия «бизнес-класс». «Дело в том, что пока не существует четких критериев, опираясь на которые можно точно сказать: вот это жилье эконом-, а вот это комфорт- или бизнес-класса, — говорит руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова. — Вот в области гостиничного бизнеса эта система не только сформировалась, но и закреплена законом. Эконом-класс тоже описан в Постановлении Правительства 2014 года, но это скорее инструмент для застройщика, дающий возможность получить льготное финансирование на стройку».
Целевой аудиторией таких квартир комфорт-класса, по словам президента компании «Группа ПСН» Максима Гасиева, стал средний класс (а в последнее время, благодаря доступности ипотеки, и «средний минус»). При выборе квартиры покупатели ориентируются на местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру, планировку, надежность застройщика и комплексное развитие территории. «Людям нравится идея жить в большом квартале с парками и скверами, детскими игровыми площадками, спортивными комплексами, магазинами и ресторанами, — говорит Гасиев. — Сегодня покупатели все больше обращают внимание на внешний вид своего дома. Раньше в комфорт-классе этот фактор практически не учитывался, а сейчас не упускается из виду».
Сегодняшние жилые комплексы комфорт-класса подразумевают наличие машиномест на каждую квартиру на подземной парковке (что освобождает дворы от машин), кафе и магазины на первых этажах, более развитую инфраструктуру, чем в эконом-классе. На рендерах такие проекты выглядят как европейский пригород. Это неудивительно: например, архитектурную концепцию микрорайона «Домашний», ставшего лучшим в номинации «Проект комфорт-класса Москвы №1» премии «Рекорды рынка недвижимости», разрабатывало голландское бюро MLA+. Квартиры здесь — самых разных форматов и для разных аудиторий: студентов, молодых семей, пожилых пар.
Еще один жилой комплекс комфорт-класса — Sreda (победитель Urban Awards 2015 года) — проект испанского архитектурного бюро Ricardo Bofill Таllег de Arquitectura, озеленением территории комплекса занимается британская компания Gillespies. Рядом со станцией МЦК «Нижегородская улица» идет строительство монолитных жилых домов, детского сада, школы, а также коммерческих площадей, которые впоследствии будут использоваться под офисы и торговые помещения. Продумано все до мелочей: даже отсутствие возле подъездов ступеней и порожков, чтобы удобнее было заезжать с колясками.
Правда, по мнению Елены Коротковой, главное, что все еще отличает российские города от европейских (и строящиеся сейчас жилые комплексы — не исключение) — отсутствие комфортной среды: «Важны не столько отделка фасадов и количество SPA-центров на первом этаже дома, сколько то, что будет окружать человека, когда он выйдет за пределы дома. Именно это сейчас важно для понимания того, является ли дом, который вы собираетесь купить, жильем комфорт класса».
